[파워인터뷰](주)에스빠스 이명근 대표 “상가시장, 레드 칩에서 블루 칩으로 환골탈태 중”

[재경일보 강선원 기자] 과거 1군 건설업체인 풍림산업(주) 국내 및 해외건설사업부에서 근무하던 중 평소에 본인의 지론이던 인생 스케줄을 지키기 위해 15년간 다니던 회사에 사표를 던지고 사회에 뛰어든 이명근(사진) 대표는 건설사의 업무 경험을 바탕으로 전문건설업 신성토건 및 의주건설 대표를 거쳐 (주)에스빠스디앤씨를 설립해 부동산 개발 사업에 본격적으로 뛰어들었다. 약3여년의 긴 시간을 노심초사하여 준비한 끝에 복합상가개발 사업이 성공을 목전에 두고 있다. 현재 디벨로퍼의 새로운 페러다임을 제시하는 그의 또 다른 행보가 주목된다.

‘좋은 주거환경, 교통 요건을 갖춘 값 싸고 질 좋은 아파트는 없을까?’ 내 집 마련을 생각하고 있는 사람은 누구나 한번쯤 고민해 봤을 법한 문제이다. 그러나 국내 부동산 건설 경기는 근래에 두 번에 걸친 금융대란을 겪으며 부동산 환경이 송두리째 바뀌어 버렸다. 정부의 미시적 관점의 무분별한 신도시, 뉴타운 개발정책과 더불어 부동산 불패신화라는 미명하에 영세한 시행사들이 건설사의 지급보증에 의존한 채 펼치는 무분별한 주택개발사업과 또한 건설사들의 보증만으로 PF대출을 해준 은행들에 의해 결국 부동산시장은 유동성 위기를 겪고 있다고 해도 과언이 아닐 것이다.

또한 마구잡이식 개발과 2007년도 분양가상한제를 피하기 위해 밀어내기 식으로 과잉 공급 물량의 후 폭풍에 의해 건설 경기가 아직 회복하지 못한다고도 볼 수 있다. 특히 자금 경색과 유동성 위기로 2~3차례에 걸친 건설사 구조조정에는 도급순위 40위권의 중견건설사가 포함되어 업계에 적잖은 충격을 안겨 주었으며 올해 중반 LH공사의 사업규모 축소와 재검토, 재개발, 재건축 사업의 표류, 뉴타운 사업 연기 등은 그동안의 마구잡이식 개발 사업의 단면을 보여주고 있는 실정이다.

강남3구를 비롯해 전 지역의 주택거래 실종으로 부동산 가격이 저점을 찍었으며 가격 상승을 견인할만한 동력을 잃은 채 가파른 전세가 고공행진을 수수방관하는 상황에 이르렀으며 이는 곧 서민 주거 안정을 더욱 심화시키는 지경에 이르렀다. 또한 보금자리주택 공급은 서민주거안정이라는 정부의 취지와는 반대로 결국 높은 분양가로 인해 서민들에게 외면 받고 있는 실정이다.

이렇다보니 부동산시장 역시 양극화 현상이 날로 심화되어 가고 있음을 느끼게 하고 있다.
최근 광명 소하택지 지구에 기반시설 및 개발사업이 한창이다. 택지 개발지구 내 광명 역세권과 연계해 시내버스 및 마을버스 노선 정비 등 교통 인프라를 구축 중에 있어 세간의 주목을 받고 있다. 이 택지지구 내 근린생활시설 개발 사업을 준비하고 있는 (주)에스빠스 이명근 대표를 만나 그가 진행하고 있는 개발사업의 성격과 부동산비즈니스에 대한 소신을 들어보았다.

이 대표는 건설업계에 발을 들여 놓은 지 올해로 30년째인 베테랑이다. 인터뷰 중 그는 인생의 철학을 가감 없이 드러냈는데 건설·부동산 업계 관계자는 물론 기타 사업자에게도 배울만한 좋은 지침들을 제시해주었다. 2007년 세계 금융대란을 필두로 아파트 시장이 침체상태에 놓이게 되면서 전문가들은 기존 주택에 편중된 투자방식에서 보다 다양한 포트폴리오의 구성을 주문하고 있다. 이런 가운데 상가시설은 여전히 레드오션으로 취급받아 왔다고 이 대표는 강조한다.

그러나 그는 주택시장 침체기에는 미래 집 값 상승분보다 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 상가, 오피스텔 등이 투자자에게는 안정적인 투자수익을 얻을 수 있을 것이라 전망했다. 부동산 투자 시장에서 집값 상승분보다는 임대수익이 안정적이라는 것이다. 다만 투자의 적정성을 유지해야한다는 단서를 붙인다.

그동안 단지내 상가, 테마형 상가 등 무수히 많은 상가들이 개발 되었으나 주변 입지조건이나 배후 상권을 무시한 채 단순히 예측만으로 개발하다보니 사업성 즉, 분양성이 떨어지는 현상이 발생되었다는 것이다. 또한 상업지 중심으로 상가개발을 하다 보니 토지 원가가 비쌌으며 이렇다보니 자연스럽게 고분양가 정책을 실시할 수밖에 없었다.

이러한 고분양가는 결국 금융위기를 극복하지 못한 채 엄청난 리스크를 시행사, 건설사가 끌어안아야 하는 위험성이 존재한다는 것이다.

현재 물가상승과 국내 경제 침체 상황에서 상가 투자 시 투자조건과 금융비용, 세금 등의 요소를 파악하지 않을 수 없고, 이에 따라 투자의 개념과 효율성 측면을 전면적으로 전환해 투자의 법칙을 세워야 한다는 것이 그의 지론이다.

상가는 입지와 분양조건에 따라 여러 형태로 나뉘지만 전문가들은 근린상가를 추천한다. 근린상가를 분양받아 상권이 활성화되면 안정적인 임대료는 물론이거니와 매매가 상승에 따른 시세차익, 그리고 직접 경영의 경우 권리금까지도 얻을 수 있어 1석3조의 효과를 낼 수 있는 대표적 투자형 수익상품이다.

하지만 입지선정과 상권분석을 잘못할 경우 투자금 회수도 어렵다는 것이 중론이다. 따라서 전문가들은 꾸준한 수요가 있는 택지개발지구를 권한다.

이명근 대표는“택지개발지구의 경우 배후수요가 안정적이고, 상업지가 제한되어 있어 경쟁력을 갖추고 있다”며“수도권의 택지지구의 경우 경기침체로 분양가가 많이 떨어져 있어 임대수익과 투자수익을 누릴 수 있는 상가들이 있다”고 전했다.

그가 현재 진행 중인 광명 소하택지지구는 서울과의 접근성 문제로 그동안 주 관심 대상에서 멀어져있었지만 최근 지하철 1호선 금천구청역, KTX광명역, 2013년 개통예정인 서울강남순환고속도로 통과 확정 등 교통인프라 확충의 수혜지역으로 부상하고 있는 상황이다.

소하지구는 광명시 하안동, 소하동, 서울시 금천구 시흥동 일원에 1,045,396㎡ 규모로 조성되었다. 서울 서남부 지역과 경계를 이루고 있는 지역으로 서울 접근성이 양호하다. 지하철 1호선 금천구청역과 가깝고, KTX광명역이 4Km떨어져 있으며, 2013년 개통예정인 서울강남순환고속도로가 통과예정이다.

소하지구는 약 6천여 가구가 입주를 시작했다. 소하지구 상권의 메리트는 지구 내 수요뿐만 아니라 지구 주변의 소하동 상권까지 포괄한다는데 있다. 소하1, 2동은 11,400여 세대에 상주인구 3만여 명이 거주하고 있어 이를 주요 수요자로 만들 수 있다. 따라서 소하지구 상권은 상주인구 약 5만 명의 상권으로 변모하게 된다.

소하지구 근린상가 중 관심을 끄는 곳이 (주)에스빠스디엔시에서 분양예정인 MK프라자다. MK프라자는 소하지구 B2-1 블록에 지상10층, 지하3층 규모로 들어선다. 연면적 21,063.46㎡의 대형 상가로 주거지역과 가장 가까이 연접해 있어 다른 상가와 차별된 입지
를 자랑한다. 지구 내 거주자들이 도보로 중심상권으로 이동할 때 가장 먼저 만나는 곳이 MK프라자다. 또한 서울 시흥동으로 나가는 대로변에 있어 간판 노출효과가 지구 내 다른 상가보다도 뛰어난 장점을 가지고 있다.

MK프라자는 배후 APT 거주민을 대상으로 하는 생활편의 근생시설과 주변학교와 주민자치센터 내 도서관 이용학생들에게 필요한 학원, 택지지구 개발에 따른 신규 금융권 보험사 등 기타 오피스가 입점할 예정이다. 선착순으로 계약을 맺어 업종을 보호해 분양자들과 임차인의 수익을 보장할 예정이다.

이명근 대표는 “소하지구는 강남순환고속도로, 신안산선 개통 등의 개발호재와 더불어 5만여 명의 안정적 수요를 갖춘 1급상권이다”며 “MK프라자는 소하지구 내에서도 최상의 입지조건을 갖추고 있어 좋은 투자 상품이자 안정적 임대 수익형 상품으로 벌써부터 분양문의가 쇄도하고 있다”라고 말했다.

그는 또 “부동산개발은 말 그대로 무에서 유를 창조하는 것, 시행사의 사업계획, 시공사의 시공능력, 자금력, 부동산경기 예측이 맞아 떨어져야 한다”는 그는 상가 역시 부동산 투자시장의 블루오션이 될 수 있다고 단언했다. 또한 부동산 디벨로퍼를 꿈꾸고 있는 분들을 위해 조언을 부탁하자 “부동산개발시장은 정책적인 면과 규제의 향방, 경기 등에 민감합니다. 최근 고유가, 환율불안, 정국불안, 정책의 난조로 부동산시장 전체가 애를 먹고 있지만 이럴 때일수록 투자의 타이밍을 생각해야 하는 것이죠”라고 말한다.

건설은 물론 시행, 분양 등 디벨로퍼로서 다양한 경험과 노하우를 축적해온 그는 앞으로 국내건설 시장은 ‘개발사업의 패러다임의 변화’가 반드시 필요하다고 전한다. 이 대표는 부동산 개발사업의 근본적인 문제를 해결해야 된다고 말한다. 단순히 경기부양책의 일환이 아닌 진정 서민들을 위한 정책, 그리고 지역 균형발전으로 수도권 유입되는 과밀화 현상을 해소해야 된다고 한다. 특히 부동산 개발시장에도 ‘전문화 경쟁’이 본격화되면서 이왕이면 전문가 집단에 의해 주거용 부동산에 국한된 개발사업이 전문성과 다양성을 제고하여 새로운 트랜드의 변화에 힘써야 한다고 힘주어 말한다.

국내 부동산 개발업체 등록 현황을 살펴보면 1,525개소(2008. 10 국토해양부 기준)가 등록되어 있다. 하지만 이렇게 많은 개발업체들이 난립되어있는 이유가 그간의 부동산 개발의 이론이 정립되지 못한 주된 이유가 있다. 특히 영세한 자금력으로 토지 매매약정서나 토지사용승낙서, 동의서 등만 확보하면 건설사의 지급보증으로 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)을 통한 자금조달로 개발 사업을 진행할 수 있었기 때문이다.

이 대표는 천문학적인 개발자금이 필요한 부동산 개발 사업에 대해 “이제는 시행사와 시공사 그리고 은행 등 모두가 새로운 발상의 전환이 필요할 때”라고 조심스레 말한다.

부동산 개발 사업을 준비하고 있는 시행사들에게 조언해달라는 기자의 질문에 그는 “수많은 시행사들이 아파트를 개발하겠다고 일확천금의 꿈에 부풀려진 채 사업계획서 한권 달랑 들고 시장을 헤매고 있는 실정이다. 그러나 미안하지만 허황된 꿈에서 일찍 깨어나는 것이다”라고 답변한다. 대다수의 시행사들이 준비가 되어있지 않다는 것이다. 대부분 지주동의서 또는 토지사용승낙서 정도로 사업계획을 구상하므로 사업진행의 영속성과 개발 사업의 근본인 토지의 권리관계가 불투명하다는 것이 가장 큰 문제라고 볼 수 있다고 한다. 또한 비 전문가들로 구성된 조직과 영세한 자금력을 둘째로 꼽는다. 부동산개발 사업은 “토지, 자금, 시공, 분양이 합쳐져야 성공할 수 있다고”이라고 말했다.

이 대표는 보다 성공하는 부동산 개발 사업을 준비하기 위해서 시행사에게 다음과 같이 조언하고 있다.

첫째, 실질적인 사업주체는 시행사이므로 개발사업 전반적인 철저한 준비가 필요하다. 시장 경기 침체나 자본이 없어 사업추진을 못하는 것이 문제가 아니라 보다 치밀하고 주도면밀한 사업타당성 분석과 분양성 검토, 사업리스크 해지 방안, 성공적인 분양마케팅 등 철저한 시장조사를 거쳐 상품 기획과 준비를 해야 한다. 또한 입지에 따른 개발 컨셉 역시 중요하다. 배후단지, 상주, 유동인구, 입지여건 등을 종합적으로 고려하여야 하며 지주작업 및 인·허가 사항은 직접 확인하여야 한다. 이러한 기본적인 준비 없이 수익성만 논한다면 그야말로 어불성설인 것이다. 이러한 준비가 철저히 되어야만 시공사 선정과 PF 대출을 위한 금융사 등과 유기적인 업무협조가 가능하다.

둘째, 시공사를 자신 있게 설득하라. 최근 부동산 경기 침체와 부실PF 논란에 따른 금융 경색의 여파로 자의 반, 타의 반으로 상당기간 공사 수주가 쉽지 않은 상황임에는 틀림없다. 이렇다 보니 상당수의 건설업체는 국내 주택건설보다는 해외건설 시장으로 눈을 돌리고 있는 상황이다. 결국 사업성이 분명하고 객관적인 비젼이 제시되어야만 시공사를 설득시킬 수 있다는 것이다.

우선 개발구도 상 시공사가 차지하는 비중이 상당히 크다는 것은 주지의 사실이다. 건설사의 브랜드에 따라 부득이하게도 분양가 산정이나 사업성에 직접적인 효과가 나타나고 있으며 이는 곧 시장에서 수요자들이 선호하는 브랜드에 따라서 수익성이 좌우된다는 것이다. 또한 건설사에 대한 리스크 해지 방안을 강구하여야 한다. 즉, 준공 후 매도 또는 개발 후 감정평가에 따른 담보대출 확인 등을 통하여 건설사의 리스크 해지방안을 서로 고민하여야 한다.

셋째, 금융기관의 특성을 활용하라. 시중 금융기관 역시 각각의 성향이 있기 마련이다. 그렇기에 지급보증을 원하는 대상 건설사 역시 다르다는 것이다. 또한 브릿지 형태의 대출 보다는 턴키방식의 대출을 선호하고 있기는 하지만 문제는 PF 대출금 비중을 점차 줄여간다는 추세라는 점이다. 요즘 모든 개발사업의 키(Key)는 은행에서 가지고 있다고 해도 과언이 아닐 정도로 금융기관의 입김과 역할이 크다. 일반적으로 개발사업의 PF자금대출 시 시공사의 지급보증(또는 채무승계, 책임 분양), 시행사의 초기자금 선 투입 및 연대보증, 사업물건에 실질적인 담보설정 및 준공 후 담보대출 가능성 타진 등 채권회수를 위한 여러 가지 안전장치를 하게 된다. 이렇기 때문에 시행사는 시공사, 금융사 등을 설득하기 위한 준비가 필요한 것이다, 단순히 숫자놀음이 아니라는 것이다. 특히 간과하여서는 안될 점은 해당 사업에 대한 완벽한 준비와 검토를 걸친 사업 수지분석이 중요한 것이라고 밝힌다.

최근 부실PF 논란에 따라 금융당국의 PF 규제와 건설사의 지급보증 회피 등으로 신규공사 수주가 힘들어짐에 따라 개발 사업에 적색등이 켜진 것에 대해서 “이제는 사업주체인 시행사가 대형화되어 상당한 준비과정을 거쳐야 한다”며 이 대표는 보다 치밀한 준비과정을 거쳐 개발 사업에 뛰어들어야 성공할 수 있다는 점을 강조했다.