미분양·수도권 경매주택 증가… 부동산시장 새 `뇌관'

[재경일보 김진수 기자] 증가하고 있는 미분양과 수도권 경매주택이 부동산시장의 새로운 뇌관으로 떠오르고 있다.

부동산경기 침체 장기화로 주택수요가 크게 위축되어 있는 상황에서 2011~2012년 신규 주택 공급이 급증하고 있고 미분양과 경매주택도 덩달아 늘어나 시장 침체가 회복되기는 커녕 더 심각해질 수 있다는 지적이다.

하나금융경영연구소 손정락 수석연구원은 19일 `주택시장 공급적체 위험 확대에 대한 분석과 시사점' 보고서에서 이같이 지적하고 공급적체 물량을 계속 관찰하면서 리스크 지표를 만들어 관리해야 한다고 제언했다.

보고서에 따르면, 2008~2010년 연평균 38만호였던 전국 주택건설 승인 실적이 2011~2012년 연평균 56만8000호로 18만8000호가 늘었다. 아파트 분양실적도 2008~2010년 연평균 21만2000호에서 2011~2012년에는 26만4000호로 5만호 가량 증가했다.

이처럼 신규 주택 공급이 계속되면서 2009년 이후 감소세를 보인 미분양이 지난해 하반기에 증가세로 반전했다.

특히 작년 말 수도권의 주택 미분양은 2008년 미국발 글로벌 금융위기 이후 가장 많은 3만3000호까지 늘었고, 비수도권의 미분양주택도 작년 하반기 이후 증가세로 돌아섰다.

또 비수도권의 주택경매 건수는 2008년 8만7000건에서 2012년 2만3000건으로 크게 줄어들었지만, 수도권에서는 2008년 2만2000호, 2010년 3만7000건, 작년에는 5만2000건으로 계속해서 증가하고 있다.

수도권의 경매 낙찰가율은 2008년 96%에서 작년엔 72%로 떨어져, 집주인과 주택대출 채권자인 금융기관의 손실 가능성이 커졌다.

손 연구원은 "신규 주택시장의 미분양과 기존 거래시장의 경매주택과 같은 공급적체가 시장의 수급불균형을 심화시키고, 가격회복을 지연시키는 요인이다"면서 "특히 주택수요 위축세가 뚜렷한 수도권에서 영향력이 클 것으로 예상된다"고 전망했다.

한국은행이 작년 10월 국회에 제출한 `금융안정보고서'에 따르면, 작년 3월 기준으로 주택담보대출비율(LTV)이 규제 상한인 60%를 초과하며 이자만 내고 있어 주택가격 하락 때 연체발생 가능성이 큰 고위험 대출이 35조원에 이르는 것으로 추정됐다.

후순위 전세금을 제외하면 전세주택의 평균 LTV는 50%였지만 이를 포함하면 평균 LTV가 71%로 상승하며, LTV가 80%를 넘는 위험대출 비중도 26%에 이르는 것으로 분석됐다.

손 연구원은 "미분양, 경매주택 등 적체물량이 주택시장의 리스크 요인으로 부각하므로 종합 모니터링 체계를 구축하는 것이 바람직하다"면서 지역별 리스크 지표를 구축해 평가를 등급화할 필요가 있다고 제언했다.