주담보 대출 규제 본격화…다주택자 전세대출 연장곤란

'9·13 대책'의 후속 조치로 금융당국이 주택 관련 대출 조이기를 본격화한다. 갭투자·원정투자 등으로 집값을 끌어올린 다주택자와 시세차익을 노린 고가주택 매입자들의 매물을 끌어내려고 부동산 시장으로 흐르는 돈줄을 먼저 차단한다.

10월부터는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 본격 도입되면서 대출받기는 더 어려워진다. 또한, 현재 전세대출을 이용 중인 다주택자들이 전세대출 연장에 제한을 두며, 1주택 보유자는 소득 요건 등 제약 없이 기존 전세대출을 연장할 수 있다.

2주택 이상 다주택자는 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사)을 제한했다. 기존 전세보증이 1회(통상 2년)만 연장 허용되고 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건이 붙는다.

16일 금융권에 따르면 당장 주말을 지나 첫 영업일인 17일부터 은행 등 금융기관의 대출 문턱이 무척 높아진다.

금융당국은 대책 발표 바로 다음 날인 14일 전 금융권 여신담당자들에게 이번 대책을 설명했다. 이어 행정지도를 통해 대책에 담긴 대출규제 방안을 즉각 시행한다는 방침을 전달했다.

대출규제는 즉각적이고 가시적인 효과를 낼 전망이다. 이번 대책으로 2주택자의 규제지역 신규 주택담보대출이 금지되고, 1주택자도 원칙적으로 금지된다.

예외를 인정받거나 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 한다.

근로소득이 뚜렷하지 않은 상태로 대출을 끼고 고가 주택을 소유한 경우 버티기 힘들 것이란 예측이다.

금융당국 관계자는 "자기자본은 적은데 대출에 의존해 '똘똘한 한 채'를 무리해서 사들였다가 이자 부담이 커진 차주, 살던 집값이 올라 종부세 부담이 커진 차주 등이 먼저 매도를 타진하지 않겠느냐"고 말했다.

우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "다른 소득 없이 집 몇 채를 전세 끼고 가진 분들은 유동성 때문에 처분을 심각하게 고민해야 할 것"이라며 "그동안 집값은 오르고 금리는 높지 않았는데, 지금은 금리도 오르고 있다"고 진단했다.

금융당국은 다주택자 전세보증 공급 제한 조치 대상을 공적 보증(주택도시보증공사·주택금융공사)으로 우선 규정했지만 민간보증사인 서울보증보험(SGI)도 이에 동참하는 것으로 전해졌다.

이번 대책으로 다주택자는 신규 전세대출 보증이 막히고 기존 대출 연장에도 제약이 따르게 된다. 즉, 신규는 중단하고, 기존 전세보증은 1회(통상 2년)에 한해 연장해주되, 기존 1주택 초과분을 2년 안에 처분한다는 조건을 붙인다. 사실상 집을 처분하지 않으면 보증을 회수하겠다는 의미다.

금융당국은 일부 다주택자들이 전세자금대출을 받아 자신은 전세로 살면서 여유자금을 활용해 갭투자를 한 것으로 보고 있다. 이런 대출이 최근 부동산 시장 불안 요인이므로 차단하겠다는 취지다.

공적보증 제한은 쉽게 말해 전세대출 제한으로 이어진다. 공적보증이 없으면 은행들이 전세대출을 취급하지 않기 때문이다.

1주택도 공적 보증기관처럼 소득 제한을 두되, '부부합산 연소득 1억원'보다는 소득 제한을 탄력적으로 운용할 방침이다.

갭투자자와 원정투자자는 양도소득세에서 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하게 돼 타격이다.

대출이라는 레버리지 수단이 사라진 이들이 "2020년 (장기보유특별공제)혜택이 사라지기 전에 매물을 내놓을 수 있다"고 국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 전망했다.

금융당국은 이번 대책에서 임대사업자대출에 담보인정비율(LTV·Loan To Value ratio) 40%를 새로 도입했다. 신규 대출부터 적용되는 게 원칙인데 기존 대출 단순 만기 연장도 신규 대출로 간주한다.

다만 기존에 LTV 최대 80%까지 이용하던 대출을 1∼3년 만기가 돌아왔다고 갑자기 40%로 줄이지는 않을 방침이다. 은행들을 통해 만기 때마다 일부 조기상환을 유도하는 방식으로 LTV를 낮추는 방안이 거론된다.

금융당국 관계자는 "임대사업자대출은 만기가 짧아 롤오버(roll over·만기 연장) 이슈도 들여다볼 것"이라며 "은행들이 리스크 관리 차원에서 접근하지 않겠느냐"고 말했다.