전세사기 공인중개사 적발, 수법 7가지

전세사기 의심 공인중개사 429명이 적발됐다.

16일 국토교통부에 따르면, 지난해말까지 실시했던 전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과 429명의 위반행위 483건이 적발됐다.

이에 따라 당국은 관련 법령에 따라 68건을 경찰에 수사 의뢰했다. 또 격취소 1건, 등록취소 3건, 업무정지 69건, 과태료 부과 115건의 행정처분(188건)을 진행하고, 경미한 사항 227건에 대하여는 점검 현장에서 경고 및 시정 조치했다.

주요 위반행위로는 폐업신고 후에도 다른 중개사의 등록증을 대여하여 중개사무소를 운영하거나, 법정 중개보수를 초과하여 수수한 사례가 있었다. 소유주, 공인중개사, 중개보조원, 임대인 등이 공모하여 깡통전세 계약을 유도하는 방식으로 전세사기에 가담하는 등의 유형도 있었다.

▲ 수원 전세사기 일가 검찰 송치. [연합뉴스 제공]

◆ 폐업한 중개사무소의 간판 등을 사용하여 무등록 중개

폐업한 공인중개사 B의 중개사무소 간판이 미철거되어 점검한 결과, 2022년 8월 12일 결격사유에 해당되어 등록취소된 공인중개사 A가 폐업신고 된 B의 상호 및 대표 명함을 소지했던 것으로 드러났다. 사무실도 B의 중개사무소등록증·공인중개사자격증·사업자등록증 사본을 그대로 사용 중이었다.

공인중개사 A는 중개행위를 하지 않았다는 입장이다. 공인중개사 B는 2023년 4월 24일 폐업처리 후 간판 미철거, 사무실내 중개사무소등록증·공인중개사자격증·사업자등록증 사본이 게시되어 있는 사실을 몰랐다는 입장이다.

이에 당국은 공인중개사 A는 무등록 중개, 공인중개사 B는 등록증 대여로 경찰에 수사를 의뢰했다.

◆ 무등록 중개 및 중개사무소 3개소 운영

행정처분을 피하기 위해 폐업한 공인중개사 A에 대하여 ‘둘 이상 사무소를 운영하고 있다’는 민원이 접수됐다.

조사 결과 중개사무소 간판 ①, ②, ③은 ‘◦◦◦더▲▲▲공인중개사’, ‘◦◦◦▲▲▲공인중개사’, ‘▫▫▲▲▲ 공인중개사’로 상호가 유사했다.

A는 인근 본인소유 건물에 중개사무소 재개설 후 2020년 5월부터 2023년 11월까지 운영했다.

A는 본인이 운영하던 ②중개사무소로 공인중개사 B를 2019년 3월 서류상 이전신고하고, 실제 사용은 공인중개사 A가 ②중개사무소 간판 등 그대로 사용했다.

A는 부동산컨설팅 법인 등록시 서류상으로는 공인중개사 C의 ③중개사무소을 공동사용하는 것으로 하면서, 실제 사용은 공인중개사 A명의의 간판, 휴대전화로 2017년 8월부터 2021년 9월까지 중개사무소를 운영했다.

이번 특별점검시 적발된 이후 공인중개사 A, B는 2023년 11월 폐업신고를 했다.

이에 당국은 공인중개사 A를 무등록중개 및 둘 이상 사무소 운영으로 경찰에 수사를 의뢰했다. 공인중개사 B, C에 대한 추가 수사의뢰 여부는 수사기관과 협의 중이다.

◆ 계약서 필체 대조 및 중개의뢰인 증언 확보로 등록증 대여 등 적발

당국은 해당중개업소의 중개보조원이 다수(5명) 상주하고 거래계약 체결 건수가 많다는 사실을 확인했다.

이에 공인중개사 A의 필체를 확보하고 최근 3년간 작성한 계약서를 전수 대조한 결과, 공인중개사 A와 필체가 다르게 체결된 계약건 5건이 발견됐다.

해당 계약건에 대하여 매수인과 매도인에게 확인한 결과, 공인중개사 A가 아닌 중개보조원에 의하여 계약을 체결한 사실이 확인됐다.

공인중개사 A는 조사 과정에서 일부 계약건은 중개보조원이 중개를 했다고 인정했다. 당국은 자격증 및 등록증 대여로 공인중개사 A에게 자격취소 및 등록취소 처분을 내렸고, 등록증 대여 및 무등록 중개행위로 중개보조원 4명에 대해 경찰에 수사를 의뢰했다.

◆ 무등록 중개업자 다운계약

당국은 매도인 C로부터 제기된 ‘공인중개사 A, B의 불법행위’ 민원을 조사했다.

확인 결과 도시개발사업부지 부동산 3건(토지2, 건물1, 9억5000만원) 매매계약시 다운계약서(▼1억7000만원)는 공인중개사 A, 중개대상물 확인·설명서 및 거래신고는 공인중개사 B 명의로 작성됐다.

매수인 D는 계약서 등 작성은 공인중개사 A, B를 대리해 무등록중개업자 E가 했다고 주장했다.

매도인 C의 금융자료 확인결과, 거래알선자 F의 자녀에게 중개보수 2000만원이 지급됐다. 또한 그 외 공인중개사 A, B, 무등록 중개업자 E, 거래알선자 F 등과 3억원 규모의 입출금내역이 있었다.

당국은 공인중개사 A, B는 등록증 대여, E는 무등록 중개행위로 경찰에 수사를 의뢰했다.

◆ 깡통전세 모의

지자체의 부동산거래신고 모니터링 데이터 분석 중, 매수인 D의 거래신고 12건이 매수자 자본 없이 전세임대차계약 승계에 따른 당사자 직거래 매매계약이며 12개 물건 모두 등기부상 압류가 설정되어 있었다.

이에 당국은 무자본 갭투자 전세사기를 의심하고 조사한 결과, 매도인 C 통장 내역에서 매매계약(매도자-매수자 간의 직거래) 전‧후로 계약과 무관한 중개보조원 B 등과의 반복적인 입‧출금 거래 내역이 확인됐다.

조사물건의 매매가(전세가)는 1억4600만원으로 당시 평균 시세 1억1000만원보다 높았다.

또 매매계약 후 매도인C의 통장에서 중개보조원 B에게 800만원, 공인중개사 A에게 1800만원이 지급된 내역이 확인됐다.

매도인 C를 조사한 결과, 중개보조원 B 등이 매도인에게 접근하여 업(Up)계약을 유도했다. 공인중개사 A 등이 임차인을 유인하여 매매가와 동일 금액으로 전세 계약 체결 후, 매수인 D(바지 임대인)와 매도인 C간 당사자 직거래 형식으로 매매계약(임대차계약 승계)이 이루어졌다.

실제 매매금과 임대차보증금의 차액을 전세사기 공모 관련자들이 나누어 가진 것으로 추정되며, 매수인 D(바지임대인) 의 그 외 거래 11건 역시 동일한 방식으로 진행되었을 것으로 추정된다. 12건의 전세보증금 총액은 17억4000만원이다.

당국은 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 및 형법상 사기죄로 공인중개사 A, 중개보조원 B, 매도인 C, 매수인 D(바지임대인) 등 관련자 46명에 대해 경찰에 수사를 의뢰했다.

◆ 신탁사 동의없이 임대차 중개

공인중개사 A가 신탁 관계가 설정된 부동산의 임대차계약을 중개함에 있어, 수탁자(신탁회사)의 사전 승낙 없이 임대 권한이 없는 위탁자(임대인)를 거래당사자(임대인)로 하여 다수의 임차인이 재산상의 피해를 입었다는 민원이 접수됐다.

현장방문 및 소환조사 결과, 공인중개사 A는 2022년 4월부터 11월 사이 총 7건(보증금 합계 1억4000만원)의 신탁회사 사전동의 없는 임대차 계약을 중개했다.

임차인들이 “전입신고”와 “확정일자 신청”까지 했음에도 법적 보호를 전혀 받지 못해 재산상의 피해가 발생한 사실이 확인됐다.

당국은 공인중개사 A에게 금지행위(거짓된 언행 등 판단을 그르치게 하는 행위) 위반으로 수사의뢰 및 업무정지(6개월), 중개대상물 확인·설명 미비로 과태료 250만원을 부과했다.

◆ 중개보수 초과수수

당국은 전세피해 접수된 물건을 대상으로 2020년도부터 현재까지 중개한 임대차계약서를 확인한 결과, 공인중개사법 위반이 의심되는 임대차계약서 및 중개대상물 확인·설명서 3건을 확보했다.

확보한 계약 건의 중개수수료 입금내역을 추가적인 조사를 실시하여 공인중개사 A가 3건의 임대차계약(보증금 합계 3억8500만원)을 통해 법정중개보수(144만6270원) 외 292만3730원을 초과해 수수한 내역을 확인했다.

당국은 공인중개사 A에게 중개보수 초과수수로 수사 의뢰 및 업무정지 6개월 처분을 내렸다.

주택이 아닌 상가 중개수수료 요율을 적용해 초과수수한 사례도 적발됐다.

임차인으로부터 매매계약서 관련 민원이 접수되어 조사한 결과, 단독주택과 제2종근린생활시설이 혼합된 물건(보증금 2000만원, 월세 95만원)으로 주택의 면적이 1/2이상이므로, 주택의 중개에 대한 보수(37만9500원, 부가세 포함)를 받아야 했다. 하지만 상가 중개(113만8500원, 부가세 포함)에 대한 보수를 받아 중개보수 초과에 해당됐다.

또한 계약서에 건물 용도를 주택으로 표기해야 하나 상가로 거짓 표기했고, 중개대상물 확인·설명서에 임차하기 전부터 건물 일부를 무단으로 용도변경해 사용하고 있다는 사실도 기재하지 않았다.

당국은 공동중개한 물건으로 공인중개사 A, B에게 중개보수 초과 수수에 대해서는 수사의뢰, 중개보수 초과수수, 중개대상물 확인·설명 미흡으로 업무정지 6개월 및 과태료 250만원의 처분을 내렸다.