부동산 불법거래 판친다

부동산가격이 상승하면서 투기를 위한 불법 거래가 성행하고 있다. 청약통장 거래는 물론 전매제한아파트의 불법 전매, 임대아파트의 임차권 전매 등이 공공연하게 이뤄지고 있는 실정이다. 불법 거래는 부동산시장 질서를 교란시킬 뿐 아니라 부동산 가격을 비정상적으로 올려놓아 소비자들의 피해가 우려되고 있다.

● 청약통장 불법 거래 = 수도권 신규분양 시장이 달아오르면서 당첨만 되면 수천만 원이 넘는 프리미엄이 형성되어 거래가 되고 있다. 청약가점이 많아 당첨가능성이 높은 청약통장이 주 거래대상이 되고 있다.

당첨가능성이 높은 청약통장은 소위 ‘떴다방’들에 의해 집중 매입이 이뤄지고 있다. 가점이 50점대면 1,500~2,000만원, 60점 이상은 2,500~3,000만원, 그리고 대부분의 분양아파트에 당첨 안정권인 70점 이상 통장은 5,000만 원 이상에 거래가 되고 있다. 지난 8월에 분양한 은평뉴타운 2공구의 경우 70점 넘는 청약통장이 8,000~1억 원까지 거래가 되었다.

‘떴다방’에 의한 청약통장 거래는 초기 프리미엄을 과도하게 올려놓아 정상적인 가격형성을 저해하고, 당첨만 되면 곧 돈이 된다는 인식을 심이 놓아 투기적 행위를 성행하게 만드는 요인이 되고 있다. 청약통장 거래에 대한 당국의 단속이 필요하지만 불법거래이기 때문에 당사자들 간에 은밀하게 이뤄져 적발이 쉽지 않은 실정이다.

● 장애인 등 특별 분양 자격 거래 = 특별 분양 자격을 갖춘 사람들에 대한 거래도 심심치 않게 이뤄지고 있다. 일반분양에 앞서 분양되는 특별 분양은 장애인, 국가유공자, 3자녀, 신혼부부 등 특정 계층에 우선 공급된다.

특별 분양은 당첨이 비교적 쉽기 때문에 이러한 자격을 갖추고 있기만 해도 2,000~3,000만원에 거래가 되고 있다. 부동산관계자들에 따르면 장애인 등 특별 분양은 장애인단체 등을 이용한 전문브로커까지 있어 투기자들이 원할 경우 얼마든지 거래를 성사시킬 수 있다고 한다.

물 딱지 형식으로 거래되는 특별 분양 자격 거래는 분양 전에 이뤄지고 있어 부동산가격을 상승시키는 하나의 이유가 되고 있다.

● 전매제한아파트 전매 = 분양가상한제에 따른 전매제한이 완화가 분양권시장을 활성화시키는 주요요인이 되고 있다. 5~7년간 전매제한으로 묶여있던 단지들이 1~3년으로 기간이 짧아지면서 투기꾼들에게 주요 먹잇감 구실을 하고 있다. 전매제한 기간이 짧아져도 제한 기간 내에 전매를 할 경우 불법에 해당된다.

부동산시장이 살아나면서 단기간의 전매제한은 투기꾼들에게는 제약사항으로 전혀 역할을 하지 못하고 있다. 은평뉴타운 2공구의 경우 85㎡이하는 3년의 전매제한이 있었지만 프리미엄이 2억 원 선에 육박했으며, 남양주 별내지구 쌍용예가는 1년의 전매제한이 있지만 5천만 원 안팎의 프리미엄이 형성되었다.

전매제한 아파트 거래는 이행각서, 권리포기각서 등 소위 ‘밑 서류’로 불리는 서류들과 약속어음 공증 등으로 진행되고 있다. 거래시점과 명의변경 시점 간에 차이가 있어 프리미엄 변동에 따라 매도자와 매수수간에 끊임없이 다툼이 일어나고 있지만 신규분양 현장에서는 이러한 전매제한이 아무런 제한이 되지 않고 있으며, 단속의 손길을 피해 여전히 공공연히 이뤄지고 있다.

● 임대아파트 임차권 전매 = 주택법에 의해 임대아파트의 임차인의 지위는 전매를 할 수가 없다. 입주 전에는 물론 입주 후에도 임차권자가 특별한 사유가 있지 않는 한 전매, 양도 행위는 불법으로 간주된다.

임차권 전매는 불법으로 적발 시 당첨권에 대해 무효가 되고, 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형에 처해지지만 시장에서는 임대아파트 거래가 공공연하게 이뤄지고 있다.

판교신도시 12단지의 경우 10년 임대로 입주 후 5년이 경과하면 분양전환이 된다. 이 아파트 125㎡는 프리미엄이 2억~2억5,000만원에 거래가 되고 있다. 또한 최근에 분양한 한남더 힐은 입주 후 2년 6개월이 경과하면 최초 분양 전환이 되는데, 59㎡는 발표 후 2,000~5,000만원에 거래되었다. 특히 대형평형은 프리미엄이 1억 원이 넘고, 332㎡의 경우 프리미엄이 5억 원이 넘지만 이마저 매물이 없어 거래가 되지 않고 있다고 한다.

매도자의 재산에 가압류나 근저당권 설정 등을 통해 거래를 하거나 공증을 통해 수억 원이 넘는 돈이 거래가 되고 있지만 거래 자체가 불법이여서 매수자들은 투자금에 대해 보장을 받을 길이 없기 때문에 주의가 요구된다.

이러한 불법 거래는 신규분양시장의 과도한 프리미엄 형성을 유발해 주변 아파트 가격 상승까지 끌어올려 비정상적인 주택가격 상승의 주요 원인 중 하나가 되고 있다. 당첨 취소, 임차 자격 박탈 등 규제가 있지만 단속이 없는 한 실효성 없는 정책이 되고 있는 실정이다.

DTI 규제 제외, 양도소득세 면세 등 규제가 없는 신규분양시장의 활성화는 당분간 지속되고, 이에 따라 불법 거래는 더욱 기승을 부릴 것으로 전망된다. 정상적인 거래를 어렵게 만들고, 과도한 프리미엄 형성과 이로 인한 주택가격 상승은 상승기에 접어든 부동산시장의 독이 될 수 있어 당국의 철저한 감독과 단속이 필요하다.

또한 거래당사자들은 당첨취소나 징역형, 벌금형 등 과중한 법적 책임까지 수반되기 때문에 거래에 주의가 요구된다.