'지분제' 재건축 사업 확산 …사업성 악화 '우려'

둔촌주공 재건축아파트(이하 둔촌주공) 시공사 선정총회가 마무리된 후 재건축사업장에서 지분제 바람이 불고 있다.

주택경기가 장기조정 국면에 돌입한 이후 조합원의 기대심리가 반영되며 시공사와의 계약을 지분제로 하려는 현장이 늘고 있는 것.

하지만 일부 시공사에서 무리한 지분제 계약방식과 높은 지분율을 요구하는 것은 오히려 사업성만 악화시켜 증가하는 비용이 조합원 분담금으로 고스란히 전가될 수 있다는 우려감이 커져가고 있다.

가장 대표적인 예가 둔촌주공과 고덕재건축 단지, 더불어 서울 안암1주택재건축조합도 최근 지분제 방식으로 시공사 선정 입찰공고를 낸 것으로 알려지며 파장이 커져가고 있다.

특히 이 구역은 성북구 안암동3가 136-1번지 일대에 443가구를 신축하게 되는데 단독주택 재건축 현장에서 지분제를 택했다는 것은 매우 이례적인 일이라는 평가다.

이와 관련 재건축 전문가S씨는 “둔촌주공과 고덕단지에서 비롯된 높은 지분율 바람이 타 지역으로 확산된 결과로 볼 수 있다”라며 “시공사와의 계약 방식에는 도급제와 지분제가 있지만 지분제에 대한 오해도 한몫 거들고 있다”고 전했다.

이어 그는 “중요한 점은 지분제라 하더라도 시공사와의 계약에 독소 조항이 포함되는 경우가 다반사이기 때문에 지분제라고 부를 수 있는 것은 사실상 없는 것이 문제”라고 덧붙였다.

지분제란 시공사가 조합원에게 신축 아파트의 일정 면적을 무상으로 제공하고, 사업에서 발생하는 이익을 가져가는 방식으로, 도급제에 비해 리스크가 크지만 업계는 더 큰 개발이익을 얻을 수 있다는 장점이 있다.

조합 입장에서도 조합원들의 추가부담을 줄이고 각종 행정처리나 공사관리, 감독 등의 업무부담을 덜 수는 있지만 입지, 용적률, 기반시설, 예상분양가 등을 포함한 종합적인 고려 없이 무작정 지분제를 선택하고, 시공사에 무리하게 높은 지분율을 요구하게 되면 어쩔 수 없이 독소 조항이 삽입될 수밖에 없다는 것이 S씨의 부연설명이었다.

S씨는 “지분제 방식으로 계약을 할 경우 시공사들은 리스크를 줄이기 위해 설계변경이나 비용증가 사항 등을 단서조항으로 남겨놓아 실제로 비용이 증가되면 조합원 분담금으로 전가되는 경우가 많다”라며 “일부 사업장에서 무상지분율 바람이 확대됐지만 조합이 사업주체로서 시공사는 시공만 책임지는 도급제 방식이 오히려 사업속도 및 비용절감에 유리할 수 있음을 알 필요가 있다”고 설명했다.

이와 관련 현대산업개발 재개발팀 관계자는 “최근 지방에서도 지분제를 요구하는 사업 현장이 늘고 있다”라며 “전남 여수의 덕충주공아파트재건축현장은 시공사선정 총회를 위한 입찰에서 두 차례나 유찰을 거친 바 있지만 여전히 조합은 지분제를 고수하고 있는 것으로 알고 있다”고 말했다.

이어 그는 “사실 업계에서 지분제 계약방식이란 존재하지 않는 것이 사실”이라며 “어떤 방식이 원활한 사업에 도움이 될지는 조합이 선택해야할 몫”이라고 선을 그었다.