중국 55조 규모 부동산 부양책…분석가들 "충분하지 않아"

지난주 중국 정부는 미분양 주택 매입을 지원하기 위한 3,000억 위안(410억 달러·약 55조 8600억원) 규모의 기금을 발표하면서 지난 3년간의 부동산 시장 침체를 해결하기 위해 대대적인 화력을 발휘할 것으로 예상됐다.

그러나 분석가들과 경제학자들은 이번 조치가 중국 경제에 큰 부담을 주었던 위기의 전환점이 될 수 있지만, 수천억 위안으로는 충분하지 않다고 지적했다.

22일(현지 시각) 파이낸셜타임즈(FT)에 따르면 무디스 애널리틱스의 이코노미스트 해리 머피 크루즈는 "미판매 재고의 규모를 고려할 때 이것은 미미한 수준"이라고 말했다.

골드만삭스는 지난주 원가 기준으로 중국의 미분양 주택 재고가 토지 및 완공된 아파트를 포함해 30조 위안(약 5644조 5000억원)에 달하며, 이는 지난해 판매량의 10배에 해당한다고 추산했다.

중국의 미분양 주택 재고에 대한 추정치는 다양하지만, 일반적으로 금요일에 중국 인민은행이 발표한 자금 지원 규모보다 작다.

이 자금은 은행을 통해 대출되어 지방 국유기업이 미분양 부동산을 매입한 후 사회주택이나 저렴한 주택으로 활용할 수 있도록 지원될 예정이다.

골드만삭스의 수석 중국 이코노미스트인 후이 샨은 "어떻게 분석하든 문제의 규모와 범위는 적어도 중앙 정부가 투입한 자금보다 훨씬 더 큰 것 같다"라고 말합니다. "지표는 주택 시장에 공급 과잉 문제가 있음을 보여준다"라고 말했다.

수십 년에 걸친 급격한 확장 끝에 중국의 방대한 부동산 부문은 에버그란데와 같은 주요 민간 개발업체의 현금 부족으로 2021년에 멈춰 섰다.

1년 전, 부동산 시장 과열을 경계한 중국은 부동산 부문에 레버리지 규제를 도입했다.

그 이후로 국영 개발업체들은 경기 침체에 휘말렸고 신뢰도가 회복되지 못했다.

FT에 따르면 중국은 주로 중국에서 일반적으로 미리 매입하는 미완성 주택 프로젝트의 완공을 장려하는 방식으로 대응해 왔다.

금요일에 발표된 새로운 조치에는 최저 모기지 금리 폐지와 첫 주택 구매자의 계약금 인하도 포함되어 있으며, 이는 수십 년 동안 중국의 경제 성장과 가계 부를 뒷받침해온 시장을 보다 긴급하게 소생시켜야 할 필요성을 반영한 것이다.

그러나 이러한 조치는 몇 년 전 정책 입안자들이 개발 과열에 대한 우려로 민간 개발업체의 확장에 제동을 걸었던 것과 같은 주의를 강조한 것이다.

싱가포르 루커 애널리틱스의 수석 신용 분석가인 레너드 로는 "이것은 연방준비제도이사회가 금융기관의 모든 문제 자산을 매입하기 위해 나선 대금융 위기와는 다르다"라고 말했다.

이어 "중국이 하려는 일은 훨씬 더 목표가 분명하다"라며 "도덕적 해이와 싸우고 거품을 다시 부풀리지 않도록 조심해야 하기 때문"이라고 설명했다.

금요일 베이징에서 열린 기자회견에서는 정책 결정에서 시장 지향적 원칙의 필요성을 나타내는 일반적인 표현인 '시장화'라는 용어가 15번이나 언급되었다.

레너드 로 신용 분석가는 이러한 원칙은 중국이 부동산 위기 동안 취한 모든 조치에서 분명하게 드러났으며, 궁극적으로 "지원을 확대하는 정부 기관에 이익이 되거나 적어도 손해를 보지 않아야 한다"는 것을 의미한다고 설명했다.

국영 은행의 개발업체에 대한 신용 한도 공개를 포함한 과거의 정책 조치는 신뢰를 회복하는 데 실패했다.

모건 스탠리 분석가들은 새로운 조치가 "현지 국영 기업과 은행의 리스크를 확대하지 않고 부동산 사이클이 진행되도록 하면서 어느 정도 완충 장치를 제공하는 것 사이에서 균형을 잘 맞추고 있다"라고 말했다.

그러나 주택 가격 하락으로 인해 지난 3년간의 주택 경기 침체 기간 동안 금융 리스크가 점점 더 커지고 있다.

4월 신규 주택 가격은 9년 만에 가장 빠른 월별 하락률을 기록했다.

골드만삭스는 미분양 주택 재고 외에도 중국에는 투자 목적으로 구입했지만 실제 거주하지 않은 '그림자 공급'이 9000만~1억 채에 달하는 것으로 추정했다.

골드만삭스의 샨은 "중국의 금융 시스템은 은행 중심이며 은행 대출은 어떤 형태로든 부동산을 담보로 하고 있다"라며 "이것이 그들이 가격에 바닥을 찍는 것이 중요하다고 생각하는 이유일 수 있다"라고 설명했다.

이어 "저는 이것이 새로운 접근 방식의 시작이라고 생각한다"라며 "가격이 계속 하락하고 판매가 회복되지 않는다면 중앙 정부가 자금 지원을 강화해야 할 것이다"라고 덧붙였다.

UBS는 35개 대도시의 재고를 기준으로 완공되었지만 미분양 주택의 초과 재고를 정상 수준으로 줄이는 데 최대 2조 4천억 위안의 비용이 소요될 것으로 추산했다.

UBS의 수석 중국 이코노미스트 타오 왕은 인민은행의 수치는 이보다 적지만 정책 방향은 고무적이라고 말했다.

[로이터/연합뉴스 제공]

타오 왕 이코노미스트는 월요일 미디어 브리핑에서 "우리는 이것이 아마도 시작점이라고 생각하며 더 많은 것이 필요할 것으로 생각하지만 얼마나 더 필요할지는 분명하지 않다"라고 설명했다.

이어 이번 조치가 올해 GDP 성장률 전망치인 4.9%에는 영향을 미치지 않을 것이라고 덧붙였다.

왕 이코노미스트는 올해 부동산 시장에서 "우리는 큰 회복이나 성장을 기대하지 않는다"라며 "우리는 단지 안정화를 찾고 있을 뿐이다"라고 말했다.

금요일 발표가 있기 훨씬 전에 정부는 재분배 정책에 대한 더 광범위한 추진의 일환으로 사회 주택을 늘릴 것이라고 말했다.

중국은 2020년에 발표한 14차 5개년 계획에 따라 40개 도시에 650만 채의 정부 보조금 임대 주택을 공급하기로 약속했다.

BofA 글로벌 리서치의 중화권 부동산 연구 책임자인 칼 최는 이 새로운 조치가 "일석이조의 효과를 거둘 수 있다"라고 예측했다.

그는 "시장에서는 이미 공급 과잉이 너무 많은데 왜 사회 주택을 더 짓겠느냐고 생각했다"라고 덧붙였다.

그는 저렴한 주택 공급은 인구 유입이 많은 상위 도시와 관련이 있다고 덧붙였다.

골드만삭스의 샨은 "정부가 모든 재고를 매입할 수 없다는 점을 인식해야 한다"라며 "정부는 특정 도시에서 선별적으로 매입하고 정책 목표를 달성하기 위해 프로그램을 설계해야 할 것이다 지금 정부가 하고 있는 일은 매우 불충분하다"라고 말했다.