9호선 개통 1년, 주변 수익형 부동산 ‘햇살’

서울의 마지막 노선이자 황금노선으로 불리우는 9호선이 개통한지 1년이 훌쩍 넘었다. 9호선은 지난해 7월 24일 운행을 시작해 개통 50일 만에 이용객 1000만명을 돌파하는 등 이용객이 빠르게 늘고 있다.

급행열차 도입으로 강서에서 강남까지 20분밖에 걸리지 않고 깔끔한 역 관리 등이 이용객의 발길을 붙잡은 것으로 평가받고 있다. 이달 중순경 1억 번째 이용객이 나올 것으로 보인다. 반면 '황금노선'으로 불리는 9호선이 강남 지역 출․퇴근 인구를 대거 흡수하면서 9호선과 연결된 환승역의 이용객은 크게 줄었다.

곧 1억 명을 눈앞에 둔 9호선의 1년은 어땠을까. 가장 큰 수혜를 얻은 상권중 하나는 김포공항이다. 한국항공진흥협회에 따르면 9호선이 생긴 후인 지난해 8월부터 최근까지 김포공항을 이용하는 승객이 매달 약 7만명에서 24만명까지 늘어난 것으로 나타났다. 특히 국내선의 경우 9호선이 생긴 지난해 하반기(7∼12월)부터 여객 실적이 늘어났다. 이 기간 김포공항 국내선 이용자는 961만 명으로 2008년 같은 기간에 비해 12.9% 늘었다.

9호선은 현재 개통된 1단계 구간(개화~신논현)에 이어 2014년 말에는 2단계(신논현~종합운동장)와 3단계(종합운동장~서울보훈병원)까지 개통이 완료될 예정이다. 향후 ‘골드라인’의 최대 수혜지로 떠오를 역세권의 수익형 부동산에도 큰 관심이 쏠릴 것으로 예상된다.

9호선 개통이 1년이 지나자 최근 ‘강남역’은 상징성을 띄는 상권 구역이 더 넓어졌다. 정확히 말하면 교보타워 근처까지 넓어졌다고 할 수 있다. 이 지역은 최근 서울시가 발표한 ‘서울 유동인구 조사’에서 최고로 붐비는 곳으로 뽑혔다. ‘강남역 끝’에서 ‘최고 붐비는 곳’으로 바뀌는 데는 1년 전 생긴 지하철 9호선 신논현역이 한몫을 단단히 했다. 이 역의 하루 평균 이용 승객은 5만명으로 9호선 역 가운데 1위다. 매일 아침 서울 강서구에서 급행열차를 타고 신논현역까지 출․퇴근하는 직장인부터 친구를 만나러 가는 대학생까지 이용 연령층이 다양하다.

또한 고속터미널역 상권은 3,7,9호선이 지나가는 트리플 역세권이라 다른 역세권과 달리 지하 아케이드를 중심으로 흡인력이 우수하다. 지금도 신세계백화점 강남점과 멀티플렉스 영화관, 식당가 등을 이용하는 유동인구가 많지만 9호선 이용 인구까지 더해져 전국 최대 지하상권으로 자리를 굳히게 됐다. 그로인해 그동안 상대적으로 이용 인구가 적었던 호남선 주변 상가가 활성화될 전망이다.

지하철 9호선의 지난 7월 개통 이후 1년간 상대적 낙후지역이었던 강서지역의 상권 부흥에는 ‘9호선 효과’가 주된 원인인 것으로 파악되고 있다. 서울시 지역간 균형개발 정책의 일환인 9호선의 개통은 서울 서남부권 지역상권의 경제부흥에도 지대한 영향을 미쳤다. 실례로 9호선 개통 후 교통 프리미엄을 갖추게 되어 유입된 상주인구 및 유동인구의 상승은 상권 형성에도 지대한 영향을 미쳤다. 역세권을 중심으로 9호선 개통을 전후로 강남 및 여의도로 급행이용이 가능한 가양역 주변 등 강서지역의 상가 및 오피스텔들의 매매가 및 거래량이 대폭 증가했다. 염창역 상권일대는 나이아가라 폭포 주변상권으로 잘 알려져 있다. 3000여가구 아파트단지가 공항로 주변으로 형성돼 초입에 해당하는 염창역 상권은 다른 강서지역 역세권에 비해 성장 잠재력이 큰 상권으로 꼽힌다.

전통적인 대학상권인 흑석동 상권도 임대료가 눈에 띄게 껑충 뛰었다. 흑석역(중앙대입구) 상권은 대표적인 항아리 상권으로 외부에서 인구의 유입이 적었다. 하지만 9호선의 개통으로 상황은 완전히 달라졌다. 대학가 상권을 벗어나 복합상권으로 거듭날 수 있는 기회를 맞았다. 상당수 프랜차이즈 본사들이 이 상권을 주목하고 있는 이유다. 인근 부동산 중개업소에 따르면 작년 초 동작구 A급 상권의 경우 20㎡ 점포가 보증금 5000만원, 월 임대료 120만원 수준이었다. 하지만 지난해 지하철 9호선이 개통되고 뉴타운 개발이 탄력을 받으면서 시세가 뛰어 현재는 권리금과 보증금이 1억원 전후, 월 임대료가 280만~300만원 선으로 형성됐다고 한다. 특히 여의도권역은 ‘타임스퀘어’ 개장으로 부족했던 상권 및 문화시설이 크게 개선됐고 지하철 9호선 개통으로 강남권과 30분 거리로 단축되면서 유입 인구가 늘어났다. 학원가 위주인 노량진역 상권이 9호선 개통과 민자역사 개발로 학원가의 이미지를 벗어난 쇼핑 중심지로 탈바꿈할 것으로 전망되었다. 노량진역에는 백화점, 대형마트 등 대형복합쇼핑몰이 들어설 경우 영등포역과 함께 서울 남서부의 최대 상권으로 도약할 가능성이 크지만 현재 노량진 민자역사 사업이 난항을 겪고 있어 상권형성에 다소 시간이 필요하다는 지적이다.

◆ 역사내 상권, 역사외 상권 희비교차 

하지만 지하철내 상권은 희비가 엇갈리고 있다. 개통 당시 역사 내 상가, 편의점, 자판기, 광고 등의 사업권을 확보한 업체들은 기대에 부푼 표정이었다. 그러나 1년이 넘은 지금 9호선에 입점한 업체들의 표정에서는 ‘골드라인’ 특수를 찾아보기 어렵다는 평가다. 9호선 역사 내 입점한 화장품, 생활용품, 커피 등 30여개 브랜드들은 지난 1년간 ‘황금노선’이란 기대에 미치지 못하는 실적을 냈다. 관련 업체들은 9호선 역사 상가에 당초 기대했던 ‘골드라인’ 특수가 없는 이유로 노선 자체의 특성을 꼽고 있다. 강남에서 김포공항까지 30분만에 갈 수 있는 급행열차는 25개 역사 중 9군데만 정차해 그만큼 승하차 인원이 줄어드는 요인이 된다는 것.

이와 관련 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “하지만 신규 지하철이 안착하기까지 통상 2년 정도 시간이 걸린다”며 “강남과 강서를 잇는 9호선 라인을 따라 개발이 이뤄지고 있어 역사내 점포 이용고객이 더 늘어날 것”이라고 전망했다.

◆ 역세권 수익형 부동산 '체크포인트' 

우선 역세권에서도 상가 입지를 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 '동선'이다. 노점상이 역을 중심으로 어떻게 분포돼 있는지 보면 이를 확인할 수 있다. 또 유명 의류 대리점이 입점한 곳도 상가의 투자성이 높다. 보통 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문이다. 상가가 대표적인 역 출구에 있는지 여부도 살펴야 한다. 출구에 따라 상권 규모가 분류되므로 '출구별 분석'이 필수적이다. 출구에 다양한 노선의 버스정류장이 있으면 환승으로 유동 인구가 많아진다.

'수요와 공급'의 기본 원칙을 지키는 것도 중요하다. 이미 역세권 내 상가들이 포화상태인데도 흡입력 없는 신규 상가가 들어서면 어려움을 겪을 수밖에 없다. 이밖에 '집객' 역할을 할 멀티플렉스 영화관이나 할인점 등 대형시설물을 고려해 그 길목에 자리를 잡으면 유리하다고 전문가들은 입을 모은다.

역세권 오피스텔은 무엇보다 지역 선택이 중요하다. 역세권 오피스텔의 최대 장점은 임대수요의 확보가 용이하다는 것, 오피스텔의 수요층은 신혼부부, 학생과 독신자 등 나홀로 가구가 대부분이기 때문에 직장인 임대 수요가 많은 강남 테헤란로, 2․9호선 역세권 라인 쪽이나 대학가 주변이 좋다. 오피스텔은 싸다고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대가가 최소한 40%가 넘는 곳을 골라야 한다. 같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다.

9호선 역세권에 분양중인 눈여겨볼 상가와 오피스텔로는 가양역의 미씨엘로와 신논현역의 강남리가스퀘어, 공항시장역의 경동화인시티, 선유도역의 구산드림오피스텔이 있으며 아파트형 공장인 증미역의 강서한화비즈메트로 등이 있다.