정부가 초고가 주택과 비거주 1주택자의 세 부담을 높이는 방향으로 세제 개편안을 내놓으면서 서울 강남권 주택시장의 셈법이 복잡해졌다. 세금 부담을 줄이기 위해 집을 팔거나 직접 들어가 사는 방안을 검토하는 집주인이 늘면서 고가주택 시장의 거래 흐름에도 변화가 예상됐다.

당장 시장에 매물이 쏟아지는 분위기는 아니지만 세제 혜택이 축소되기 전에 매도할지, 임대 중인 주택에 직접 거주할지를 두고 집주인들의 문의가 늘어나는 모습이 나타났다. 특히 가격 상승 폭이 컸던 강남·서초권 고가 단지를 중심으로 세제 개편의 직접적인 영향이 가시화되고 있다는 분석이 나왔다.

▲ 장특공제 축소에 강남 고가주택 보유자 ‘매도냐 실거주냐’

정부는 2028년부터 주택 장기보유특별공제의 거주 요건을 단계적으로 강화하고, 2029년 이후에는 거주에 따른 혜택을 중심으로 제도를 개편하는 방안을 제시했다. 초고가 주택에 대한 공제 한도도 새롭게 설정하면서 장기간 보유한 고가주택을 매도할 때 적용받던 세제 혜택이 크게 줄어들 가능성이 커졌다.

이에 따라 그동안 집을 임대하면서 고가주택을 보유해온 강남권 비거주 1주택자들의 고민이 깊어졌다. 세 부담이 커지기 전에 주택을 처분할지, 세제상 불이익을 피하기 위해 직접 입주할지를 선택해야 하는 상황이 됐기 때문이다.

대치동에서는 세제 개편안 발표를 계기로 매도 시기를 앞당길지를 문의하는 집주인들이 나타났다. 이미 매도를 계획했던 집주인은 시기를 앞당기는 방안을 검토하는 한편, 임대차 계약이 끝나는 시점에 맞춰 직접 입주하겠다는 움직임도 나타났다.

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▲ 반포도 실거주 전환 고민…세 부담이 주거 선택 좌우

서초구 반포동에서도 당장 매도에 나서는 분위기보다는 실거주 전환을 고민하는 비거주 1주택자가 늘어나는 모습이 감지됐다.

고가주택 보유자 입장에서는 단순히 집값 전망만이 아니라 거주 여부에 따른 세 부담까지 함께 고려해야 하는 상황이 됐다. 이에 따라 임대차 계약 만료 시점과 세제 적용 기준을 따져보며 직접 거주할 경우 세 부담이 얼마나 달라지는지 문의하는 사례가 늘었다.

이는 세제 개편이 단순히 주택 매매시장에만 영향을 미치는 것이 아니라 주택 소유자의 거주 형태까지 바꾸는 변수로 작용할 수 있음을 보여줬다. 특히 고가주택 한 채를 장기간 보유한 집주인에게는 세제 변화가 향후 수익률을 좌우하는 핵심 요인이 될 수 있다는 분석이 나왔다.

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▲ 고령층은 ‘세제 혜택 있을 때 매도’ 움직임 가능성

집값 상승으로 상당한 시세차익을 확보한 중년층 이상 고령 주택 보유자들의 경우에는 세제 개편 시행 전에 주택을 처분하려는 움직임이 나타날 가능성도 커졌다.

특히 보유 기간이 길고 집값 상승 폭이 큰 주택일수록 양도소득세 부담이 매도 시점에 따라 크게 달라질 수 있어 세제 혜택이 남아 있을 때 정리하려는 유인이 커졌다. 일부 집주인은 강남권 주택을 매도한 뒤 상대적으로 가격이 낮은 외곽 지역으로 이동해 시세차익을 실현하는 방안도 검토할 수 있다는 전망이 나왔다.

다만 세금 부담 때문에 매도 의사가 생겼다고 해서 실제 거래가 곧바로 늘어나는 것은 아니라는 점도 변수로 작용했다. 현재 매수세가 충분하지 않은 상황에서는 집주인이 매도를 결정하더라도 원하는 가격을 받기 어려워 거래가 지연될 가능성이 있기 때문이다.

▲ 잠실은 관망…마포 등은 직접 영향 제한적

강남·서초권과 비교하면 송파구 잠실 일대의 반응은 상대적으로 차분했다. 재건축 및 신축 단지가 많은 지역 특성상 세제 개편만을 이유로 당장 매도하기보다는 향후 시장 상황과 제도 시행 시점을 지켜보겠다는 분위기가 강했다.

잠실에서는 다주택자 양도세 중과 한시적 완화가 적용되는 내년까지 일부 매물이 나올 가능성이 있지만, 신축 단지를 중심으로 집주인들의 매도 움직임이 제한적일 것이라는 관측이 나왔다.

마포구 등 상대적으로 가격대가 낮은 한강벨트 일부 지역도 이번 개편안의 직접적인 영향에서는 다소 거리가 있는 모습이었다. 고가주택에 해당하지 않는 1주택자의 경우 세제 개편에 따른 매도 유인이 상대적으로 크지 않은 데다, 다주택자 역시 세 부담 때문에 오히려 매도를 주저할 가능성이 제기됐다.

▲ 실거주 늘면 전월세 물량 감소…임차인 부담 커질 수도

이번 세제 개편의 또 다른 변수는 임대차 시장이었다. 비거주 1주택자가 세 부담을 줄이기 위해 임대주택에 직접 입주하면 시장에 공급되는 전월세 물량이 감소할 수 있기 때문이다.

특히 강남권 고가주택에서 실거주 전환이 확산할 경우 전월세 시장의 공급 부족을 심화시키는 요인이 될 수 있다는 우려가 나왔다. 임대인이 세금 부담 증가분을 임대료에 반영할 경우에는 임차인의 주거비 부담이 커질 가능성도 제기됐다.

결국 이번 세제 개편은 고가주택 보유자의 세 부담을 조정하는 데 그치지 않고 매도·보유·실거주라는 주택 소유자의 선택을 변화시키는 정책 변수로 작용할 가능성이 커졌다. 강남권에서 나타나는 초기 움직임이 실제 거래 증가로 이어질지, 실거주 전환에 따른 전월세 공급 감소로 나타날지는 향후 세부 제도와 시장 반응을 함께 지켜봐야 할 것으로 전망됐다.