정부가 초고가 주택과 비거주 주택에 대한 종합부동산세 부담을 높이고, 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 한도를 도입하는 등 부동산 세제 전면 개편에 나섰다.

주택 수 중심 과세에서 자산가치와 실제 거주 여부를 중심으로 세제를 재편해 실거주를 유도하고 투기 수요를 억제하겠다는 의도가 담겼다.

이번 개편은 '집은 투자 대상이 아니라 거주 공간'이라는 정책 기조를 세제에 반영한 것으로 해석된다.

특히 초고가 1주택 보유자에게 집중됐던 세제 혜택을 줄이고, 거주 기간을 중심으로 공제 제도를 바꾸면서 부동산 시장에도 적지 않은 변화가 예상됐다.

2026년 세제 개편안 설명하는 구윤철 부총리(Photo : [연합뉴스 제공])

▲ 종부세, 주택 수보다 자산가치 중심으로 개편

재정경제부는 3일 발표한 2026년 세제개편안에 따르면 2028년부터 종합부동산세 세율을 주택 수와 무관하게 0.5~5.0%로 통일하고, 과표 중심 체계로 바꾸겠다고 3일 밝혔다.

현재는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자의 세율이 다르게 적용되지만, 2028년부터는 주택 수와 관계없이 동일한 과표 기준으로 0.5~5.0%의 세율이 적용된다.

이에 앞서 2027년에는 1·2주택자의 최고 세율을 3.5%까지 우선 인상한 뒤 2028년 완전 통합하는 방식으로 단계적으로 시행된다.

[재정경제부 제공]

▲ 초고가 1주택 세 부담 크게 늘어난다

이번 개편의 가장 큰 변화는 초고가 주택 보유자의 세 부담 확대다.

과표 6억원 초과 구간부터 세율이 인상되며, 현재 시가 기준으로 약 33억원 이상의 아파트를 보유한 1주택자가 영향을 받게 된다.

특히 시가 약 46억원 이상에 해당하는 과표 12억원 초과 구간부터는 세율이 2년에 걸쳐 최대 0.7%포인트 상승하면서 종부세 부담이 크게 늘어날 전망이다.

정부는 과표가 높을수록 세율 인상 폭을 확대해 초고가 주택에 대한 과세를 정상화하는 방향으로 설계했다고 설명했다.

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▲ 비거주 주택 공제 축소…실거주 우대 강화

정부는 실거주 여부에 따라 기본공제도 차등 적용하기로 했다.

현재 1세대 1주택자는 일괄적으로 12억원을 공제받지만, 내년부터는 거주용 1주택은 14억원, 비거주 1주택은 기존과 같은 9억원을 적용받는다.

이에 따라 실거주 목적의 1주택자는 세 부담이 다소 완화되는 반면, 거주하지 않는 고가 주택 보유자는 상대적으로 불리해졌다.

정부는 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 이하 거주용 1주택자는 종부세 부담을 최대한 줄이겠다는 방침도 함께 밝혔다.

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▲ 공정시장가액비율·세 부담 상한도 상향

종부세 과세 기준도 함께 강화됐다.

현재 60%인 공정시장가액비율은 내년부터 70%로 인상되며, 조정대상지역 다주택자와 3주택 이상 보유자는 2028년부터 80%까지 높아진다.

또 전년도 보유세 대비 증가 폭을 제한하는 세 부담 상한도 기존 150%에서 200%로 상향돼 세금 증가 여력이 확대됐다.

▲ 종부세 공제 기준도 '보유'에서 '거주'로 전환

정부는 종부세 세액공제 기준도 대폭 손질했다.

현재는 보유기간과 연령을 기준으로 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있지만, 2028년부터는 보유기간 대신 실제 거주기간을 기준으로 공제를 적용한다.

아울러 세액공제 금액도 최대 600만원으로 제한해 고가 주택 보유자의 과도한 절세 효과를 줄이기로 했다.

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▲ 장특공제 10억원 한도 신설…초고가 양도차익 겨냥

양도소득세 장기보유특별공제에도 처음으로 금액 한도가 도입된다.

정부는 2028년 공제 한도를 20억원으로 설정한 뒤 2029년부터는 10억원으로 축소 적용할 계획이다.

그동안은 양도차익이 클수록 공제액도 함께 증가했지만, 앞으로는 일정 금액 이상은 추가 공제를 받을 수 없게 된다.

정부는 일반적인 실수요자의 경우 영향이 크지 않지만 수십억원대 양도차익을 거두는 초고가 주택 보유자에게는 실질적인 세 부담 증가 효과가 나타날 것으로 내다봤다.

▲ 장기보유 공제도 거주 중심으로 재편

장기보유특별공제의 구조 역시 크게 달라진다.

현재는 보유기간과 거주기간을 각각 연 4%씩 인정하지만, 2029년부터는 보유 공제를 폐지하고 거주기간만 연 8%씩 인정하는 방식으로 전환된다.

비조정지역 다주택자에게 적용되던 보유 공제 역시 단계적으로 거주 공제로 바뀌면서 실제 거주한 기간이 세제 혜택의 핵심 기준이 된다.

▲ 다주택자에는 한시적 매도 기회 제공

정부는 세 부담 확대와 함께 다주택자의 시장 매물을 유도하기 위한 완충 장치도 마련했다.

조정대상지역 다주택자 양도세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화해 매도 기회를 제공한다.

2주택자는 내년에 현재보다 15%포인트 낮은 중과세율을 적용받고, 2028년에는 10%포인트 낮아진다. 3주택 이상 보유자는 2027년 20%포인트, 2028년에는 15%포인트 인하된 세율이 적용된다.

▲ 실거주 중심 세제 전환…부동산 시장 영향 주목

정부는 이번 개편을 통해 초고가 주택에 집중됐던 세제 혜택을 축소하고, 실거주 목적의 주택 보유를 유도하겠다는 정책 방향을 분명히 했다.

종부세와 양도세 모두 보유 기간보다 거주 기간을 핵심 기준으로 바꾸면서 향후 부동산 시장에서는 '똘똘한 한 채' 전략의 세제상 이점이 줄어들 가능성이 커졌다.

다만 초고가 주택 보유자들의 세 부담 증가와 다주택자의 매도 확대가 실제 시장 가격과 거래량에 어떤 영향을 미칠지는 향후 입법 과정과 시장 반응에 따라 달라질 것으로 분석됐다.