[연합뉴스제공]

▲ 종부세 과세 기준 '주택 수'에서 '주택 가액'으로 전환

정부가 종합부동산세 과세체계를 대폭 손질하며 주택 수보다 주택 가치를 중심으로 세금을 부과하는 방식으로 전환했다.

정부는 3일 발표한 '2026년 세제개편안'에서 다주택 여부에 따라 달랐던 종부세 세율을 주택 가액 기준으로 일원화하고, 실거주자를 중심으로 공제 혜택을 재설계했다고 밝혔다.

이번 개편은 다주택 규제보다 초고가 주택 보유에 대한 과세를 강화하고, 실거주자의 세 부담은 완화하겠다는 정책 방향을 담았다.

▲ 세율 최고 5%…고가 주택 보유 부담 확대

가장 큰 변화는 종부세 세율 적용 기준이 주택 수에서 과세표준 규모로 바뀌는 점이다.

기존에는 과세표준 12억원을 초과하는 3주택 이상 보유자에게만 최고 5%의 중과세율을 적용했지만, 앞으로는 주택 수와 관계없이 보유 자산 가치에 따라 동일한 세율을 적용한다.

이에 따라 과세표준 12억~25억원 구간은 2.0%, 25억~50억원은 3.0%, 50억~94억원은 4.0%, 94억원 초과는 최고 5.0%까지 세율이 높아진다.

정부는 급격한 세 부담 증가를 완화하기 위해 내년에는 중간 단계 세율을 우선 적용하고, 2028년부터 최종 세율을 전면 시행하기로 했다.

또 종부세율 인상 효과를 반영하기 위해 세 부담 상한도 기존 150%에서 200%로 상향했다.

▲ 실거주 1주택 공제 확대…비거주는 혜택 축소

실거주자에 대한 세제 지원은 확대됐다.

1세대 1주택자의 종부세 과세 기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향됐다.

실거주자의 기본공제 역시 14억원으로 확대됐지만, 실제 거주하지 않는 1주택자는 기존 12억원에서 9억원으로 공제가 축소된다.

다주택자의 경우 과세 기준은 현행 공시가격 합산 9억원을 유지하지만, 거주 주택 비중에 따라 공제 규모를 달리 적용하는 방식으로 개편된다.

이는 실거주 목적과 투자 목적을 구분해 세제 혜택을 차등화하려는 취지로 풀이됐다.

▲ 장기보유보다 '실거주'에 무게

세액공제 제도도 장기보유 중심에서 실거주 중심으로 개편됐다.

기존에는 15년 이상 보유하면 최대 50%까지 공제를 받을 수 있었지만, 앞으로는 실제 거주 기간에 따라 공제율이 결정된다.

거주 기간이 5~9년이면 20%, 10~14년이면 40%, 15년 이상이면 최대 50%의 공제를 적용한다.

정부는 제도 변경에 따른 부담을 줄이기 위해 내년에는 기존 보유공제와 거주공제를 비교해 더 유리한 방식을 적용하는 완충 장치를 마련했다.

또 고가 주택일수록 공제 혜택이 과도하게 커지는 문제를 막기 위해 세액공제 한도도 새롭게 도입했다.

▲ 공정시장가액비율 상향…보유세 현실화 추진

과세표준 산정에 적용되는 공정시장가액비율도 단계적으로 인상된다.

3주택 이상 보유자와 조정대상지역 다주택자는 내년 70%, 2028년에는 80%까지 상향 적용된다.

그 외 납세자 역시 내년부터 70%가 적용된다.

정부는 이를 통해 과세표준을 현실화하고 보유세의 형평성을 높인다는 방침이다.

▲ 고령자 납부 유예 확대…실수요자 부담 완화

실수요자의 세 부담을 줄이기 위한 납부 유예 제도도 확대된다.

1주택자의 종부세 납부 유예 소득 기준은 총급여 7천만원 이하에서 8천만원 이하로 완화된다.

또 만 65세 이상이면서 10년 이상 거주한 고령자 중 보유세 부담이 소득 대비 일정 수준 이상인 경우에도 종부세 납부를 유예받을 수 있도록 대상이 확대됐다.

정부는 보증보험을 활용하는 납세자에게는 보증보험료 범위 내에서 이자 부담을 감면하는 지원책도 함께 마련했다.

▲ '주택 수 규제'에서 '실거주·자산가치 과세'로 정책 전환

전문가들은 이번 개편이 다주택자 규제 중심이었던 종부세 체계를 실거주와 자산가치 중심으로 재편한 것이 핵심이라고 평가했다.

앞으로는 보유 주택 수보다 주택 가격과 실제 거주 여부가 세 부담을 결정하는 핵심 기준이 될 것으로 전망된다.

특히 초고가 주택 보유자와 비거주 보유자의 세 부담은 커지는 반면, 실거주 1주택자는 공제 확대와 납부 유예를 통해 상대적으로 보호받는 구조가 강화될 것으로 분석됐다.