기업형 임대주택 육성 방안 문답풀이

정부가 13일 발표한 '기업형 주택임대사업 육성 방안'은 민간임대주택의 공급 채널·규모를 확 바꾸려는 새로운 시도다.

무엇보다 건설사나 리츠(부동산 투자회사) 등에 세제·금융·택지 공급 등에서 다양한 '당근'을 제시해 이들이 민간임대주택 시장에 적극 뛰어들게 한다는 게 핵심이다.

주요 내용을 문답으로 정리해본다.'

-- 앞으로 민간임대주택이 달라진다고 하는데 뭐가 어떻게 달라지나.

▲ 핵심규제가 6개에서 2개로 줄면서 의무임대기간은 8년과 4년 두 가지로 단순화된다. 남는 규제는 의무임대기간과 임대료 상승률 제한이다.

임대기간은 8년 장기임대(준공공임대)와 4년 단기임대, 두 유형으로 단순화된다. 임차인(세입자)이 희망하는 한 이 기간에는 계속 거주할 수 있다. 단 임대료 3개월치를 연체하거나 무단으로 전대한 경우, 임차인에게 상당한 보상을 한 경우 등에는 임대인(집 주인)이 재계약을 거부할 수 있다.

임대료 상승률은 연 5% 이내로 묶인다.
그러나 나머지 규제는 다 풀린다. 초기 임대료를 임대사업자 마음대로 정할 수 있고, 분양전환 의무도 사라진다. 무주택자 등으로 임차인 자격을 제한하던 것도 없어지고 임대주택에 담보권을 설정할 수 없도록 했던 것도 폐지된다.

-- 새 기업형 임대주택에 '뉴 스테이'(New Stay)란 브랜드를 붙였다. 무슨 뜻이 담겼나.

▲ '홈 스테이'나 '템플 스테이'처럼 편안하게 거주한다는 뜻에서 '스테이'를 붙였다. 스테이는 또 기존의 임대나 렌털보다 수준이 높은 주거임을 뜻한다.

또 2년 단위로 재계약하면서 생기는 불편을 최소화한, 새로운 개념의 주거 형태란 점에서 '뉴'를 달았다는 게 정부 설명이다.

기업형 임대사업자는 앞으로 자기 회사의 분양주택 브랜드에 '스테이' 또는 '스테이 8'을 추가해 임대브랜드로 쓸 수도 있다. 예컨대 '래미안 스테이' 같은 브랜드가 나올 수 있다.

-- 민간임대는 다시 기업형과 일반형으로 나뉜다는데 뭐가 다른가.

▲ 기업형은 말 그대로 큰 규모로 임대사업을 하는 경우다. 기업형 임대사업자는 8년 이상 임대해야 한다. 또 규모도 건설임대의 경우 300가구, 매입임대의 경우 100가구 이상의 요건을 갖춰야 한다.

이에 더해 단순한 시설물·임차인 관리 업무 외에 세탁, 청소, 이사, 육아, 식사 제공, 가구·가전 렌털 등 종합 주거서비스를 제공할 수 있어야 한다.

다만 이런 서비스를 직접 할 필요는 없고 다른 업체에 위탁해도 된다.

-- 기업형에는 어떤 혜택이 주어지나.

▲ 택지, 주택기금, 세제 등의 혜택을 지원한다. 사실상 이번 대책이 핵심적으로 겨냥하고 있는 타깃이 기업형 임대사업자다.

기업형 임대사업자한테는 '기업형 임대주택공급 촉진지구'에 대한 사업 시행권도 준다.

기업형 임대리츠(부동산 투자회사)에 한해 주택기금의 출자를 허용하고 기업형 임대리츠 주택 중 일부는 의무임대기간 뒤 잘 안 팔릴 때 한국토지주택공사(LH)가 이를 사준다는 '매입 확약'도 해준다.

-- 그럼 일반형 민간임대는 어떤 것인가.

▲ 기업형의 요건을 채우지 못해 소규모로 하는 임대사업이라고 보면 된다. 집 한 채를 갖고 임대를 놓으면서 임대사업자로 등록하면 여기 해당된다.

의무임대기간은 8년 장기임대와 4년 단기임대의 두 가지다. 8년 장기임대는 준공공임대와 똑같다고 보면 된다.

종전에 10년, 5년이었던 의무임대기간을 줄인 것이다. 부담을 줄여주면서 2년 단위로 임대계약이 이뤄지는 현실을 반영했다.

-- 일반형에 주어지는 혜택은.

▲ 8년 장기임대는 중산층도 입주할 수 있는 임대주택이란 점을 고려해 면적 제한(전용면적 85㎡ 이하)을 없애되 의무임대기간의 절반이 지나면 분양 전환을 할 수 있었던 것은 폐지하기로 했다.

4년 단기임대는 임대사업자의 자발적 등록을 유도하기 위해 임대소득이 일정 수준 이하일 경우 건강보험료 부담을 인하하는 것을 검토하고 의무임대기간 중 임대사업자 등록을 철회할 때 물리는 과태료를 3천만원에서 1천만원으로 낮추기로 했다.

-- 기업형 임대주택공급 촉진지구란 어떤 것인지.

▲ 개발 면적이 1만㎡ 이상(비도시는 3만㎡ 이상)이면서 기업형 임대사업자가 전체 면적의 절반 이상을 8년 이상 장기임대로 건설하는 경우 지정된다.

민간은 물론 LH 같은 공공기관이 단독 또는 공동으로 제안할 수 있다.

개발 면적이 5만㎡를 초과하면 시·도지사가, 그 이하면 시장·군수·구청장이 지정한다. 단 필요할 경우 면적에 관계없이 국토교통부 장관이 지정할 수 있다.

이 지구에는 통상적인 개발사업 때보다 완화된 토지 확보 요건(토지 면적의 3분의 2 이상→2분의 1 이상)이 적용되고 승인 절차가 간소화된다.

또 지구 지정 때나 지구계획 승인 때 절차를 간소화해주거나 특례를 인정해준다. 용적률도 지자체 조례와 상관없이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 상한까지 완화돼 사업성이 높아지고 녹지 비율, 대지 내 공지 비율 등 주택사업 승인 요건, 기부채납 기준 등도 완화된다.

용도지역이 주거지역이라도 판매·업무·문화시설을 한꺼번에 넣는 복합개발이 허용된다.

-- 별도의 법도 만든다는데.

▲ 민간임대의 활성화와 체계적 지원을 위해 '민간 주택임대사업 육성에 관한 법률'을 제정할 계획이다. 임대주택법을 전면 개정해 새 법을 만들면서 임대주택법에 담겨 있는 공공임대주택 관리에 대한 내용은 '공공주택특별법'으로 옮기려 한다.

이렇게 되면 앞으로 민간이 건설하는 임대주택은 새 법을, 공공이 짓는 임대주택은 공공주택법을 적용받는 체계로 이원화된다.

-- 이번 발표에서는 서민주거안정 대책이 빠졌고, 중산층 월세 지원에 초점을 맞추며 전세지원책도 빠졌다. 서민·전세 관련 정책은 뒤로 밀린건가.

▲ 정부는 수차례 강조한대로 서민주거안정 정책을 최우선적으로 수행하고 있다. 이번 대책은 이와 병행해 중산층 대책을 마련한 것이다. 전세의 월세화가 빨라지는 상황에서 서민은 공공에서 임대주 택을 확충하는 방법으로 문제를 해결하고 있지만 중산층은 상대적으로 정책의 사각지대에 있었다. 전세는 저리 대출 등 정책으로 앞으로고 계속 지원할 계획이다. 전셋값 상승의 원인 가운데는 초과 수요가 있기 때문에 기존 정책대로 능력이 있는 세입자의 매매전환을 유도하면서 추가로 이번에 민간에서 제공하는 양질의 월세주택으로도 수요를 전환시키면 전세 압력을 낮출수 있을 것으로 보고 있다.

-- 기업형 임대주택을 통한 공급 목표 물량은 어느정도 되나. 바람직한 임대주택 사업자 유형은.

▲ 민간이 주도로 건설하기 때문에 기업이 결정할 사안이어서 공공임대처럼 목표량을 말하기는 어렵다. 다만, 올해 기업형 임대리츠를 통해 1만호 내외를 공급할 계획이다. 특별법과 세법 등이 통과돼 지원을 위한 법제가 정비되면 내년에는 훨씬 많은 물량을 공급할 수 있을 것으로 본다. 정부에서는 기업형 임대리츠를 가장 바람직한 형태로 보고 있다. 건설사와 투자자 등이 출자한 리츠가 시공사를 선정해 높은 품질의 임대주택을 건설하고 능력있는 임대관리업자에게 관리를 맡기면 종합적인 주거 서비스가 가능할것으로 본다.

-- 대형 건설사들은 임대주택 사업을 하기 위해 대출을 받으면 부채가 많이 잡혀 신용도가 떨어진다는 등의 이유로 사업 참여를 꺼려왔다. 관련 대책을 구체적으로 설명해달라.

▲ 건설사가 직접 운영하는 경우에는 부채로 잡히는 것을 피할 수 없다. 그러나 건설사가 기업형 임대사 업을 위해 자회사인 특수목적회사(SPC)를 설립할 경우에는 SPC의 자산과 부채를 모기업에 연결시킬지 해석하는 문제가 생긴다. 국제회계기준(K-IFRS)에 따라 금융위원회와 협의한 결과 사례를 질의하면 회계기준원에서 신속히 해석해주고, 모기업이 SPC에 대해 지배력을 행사하지 않는다고 판단되면 연결시키지 않기로 했다. 통상 25∼30%의 지분을 보유하고 있으면 지배력이 있는걸로 보는데, 재무적 투자자 등과 함께 출자해 지분을 낮추는 방법도 있고 우선주 위주로 매입해 의결권을 행사하지 않는 방법도 있을 것이다.