수익형부동산, 시세차익보다 ‘임대수익’

[재경일보 장세규 기자] 전셋값 상승과 DTI(총부채상환비율)규제로 시세대비 저렴한 급매물을 찾는 이들이 늘면서 역세권 상가 인기도 덩달아 올라가고 있다.

19일 한국창업부동산정보원에 따르면 수익형부동산은 부동산 시장 침체에도 꾸준한 인기를 얻고 있고, 특히 최근 부동산 시장의 해빙 무드로 인해 관심이 더 증폭되고 있다. 지난해 하반기 대비 올 3월의 거래량이 대폭 증가했으며 오피스텔과 도시형생활주택 위주였던 시장이 정부 추가 규제 완화로 인해 상가투자로 다시 돌아서고 있다는 것.

그 이유로는 주택 시장에서 거래가 조금씩 이루어지고 있지만 과거처럼 시세차익을 기대하는 분위기는 보다 여윳돈을 시중 금리 3%로 저축하는 것보다 매달 일정한 임대료 5~7%를 얻을 수 있는 쪽을 선호하고 있기 때문이다.

수익형 부동산의 경우는 단기 매매 차익에 중점을 두고 접근하는 게 아니라 장기적으로 임대 수익을 목적으로 접근하는 부분이 크기 때문에, 얼마나 공실률이 적게 나고 기본 수요층이 탄탄한지를 먼저 검토하고 접근하는 것이 좋다. 부도심이나 수도권의 경우 임대 수요가 풍부하지 않아 공실의 위험도가 크기 때문에 임대 수요에 대한 시장 조사는 필수적이다.

전문가들은 최근 주택시장 DTI규제로 수익형부동산으로 눈길을 돌리고 있으나 “수익형부동산 중에서도 중심상권, 유동인구, 상품성 등을 꼼꼼하게 따져 투자해야 한다.”고 말하며 특히, 상가는 입점(MD) 업종에 따라 미래가치를 일부남아 예측 할 수 있다고 조언했다.

◆ 눈 여겨 볼 개발호재 및 유동인구가 풍부한 상가 

특히 강남역은 일일 유동인구가 45만명에 상권이 발달돼 있지만 공급이 거의 없고, 대부분의 건물들을 토지주가 소유하거나 법인이 확보하고 있어 상가가 분양될 때마다 인기가 높은 것이 특징이다.

개발 호재에 따른 미래가치도 높다. 강남역 일대는9호선 신논현역 개통에 이어, 2011년 9월 신분당선 전철역 개통 등의 교통 호재와 삼성타운 및 롯데타운, 가락타워 등 메머드급 오피스타운이 완공 또는 계획 중이다.

최근 강남역에 일대에서는 신영동성이 지웰타워Ⅱ를 분양하고 있어 주목할만 하다. 강남 지웰타워Ⅱ는 2호선 강남역을 중심으로 7년 만에 분양되는 상가로 지하1층~지상13층, 연면적 5,996㎡규모다.

지하 2~5층은 주차장으로 이뤄졌고, 지하1층~지상5층은 약국, 커피전문점, 유명 레스토랑, 편의점 등 근린생활시설 있고 지상6층~12층은 유명학원, 메디컬, 클리닉 등 교육 및 연구시설 등으로 구성된다.

동북권 르네상스 프로젝트의 수혜지로 주목받는 서울 중랑구 일대에 대형 테마상가 묵동자이 프라자가 아파트 입주와 동시에 상가 분양에 활기를 띄고 있다.

이 상가는 GS건설이 시공한 1단지와 2단지 약 411가구 규모의 주상복합 ‘묵동자이’를 배후에 두고 있으며 최고 35층 3개동 건물에 지하 2층~지상 3층, 연면적 약 3만9600㎡ 규모에 156개의 점포가 있다.

상가 1단지에는 키즈스쿨, 키즈 클리닉, 키즈랜드, 패밀리 레스토랑, 스트리트카페, 휘트니스센터 등이 입점 예정이며 2단지에는 이마트가 오픈했다. 그 주위로 종합클리닉, 학원 등 생활 편의를 높이는 시설이 들어선다. 이마트 입점 후 평일 4만여 명, 주말 5~6만의 고객이 다녀간다.

2단지의 경우 이마트 입점의 효과로 인해 투자자들의 관심이 높았으며 예상외로 부진했던 1단지는 키즈 실내테마파크인 ‘Dibo'의 입점이 5월에 예정되어 있어 2단지에만 쏠렸던 관심을 1단지로의 투자로까지 이어갈 예정이다.

묵동자이프라자 현장의 정경원 본부장은 “아파트 입주가 시작되면서 상가 투자 문의가 늘었고 Dibo의 입점 예정으로 1단지의 관심이 높아졌다”라고 설명했다.

현대건설이 북한산 힐스테이트7차 단지 내 상가를 분양 중이다. 1070채 규모의 대단지에 들어선 상가다. 6차로 대로변과 붙어 있는 '전면개방형 로드상가'로 설계됐다.

지하철 3，6호선 연신내역·불광역 상권이 교차하는 지역이어서 유동인구가 풍부하다는 게 회사 측 설명이다. 1층에는 마트, 은행, 편의점, 중개업소, 제과점，2층엔 헤어숍, 세탁소, 클리닉센터, 학원 등이 권장업종이다.

KOPEG 종합건설이 서울시 성동구 금호동 1가에 위치한 ‘성산빌딩 상가’를 분양중이다. 성산빌딩은 2만세대 아파트 단지 중심에 있으며, 규모는 지하 1층~지상 6층 구조로 되어 있고 연면적 2,193.38㎡ 규모이며, 총15개 점포가 있다.

1층은 약국, 이동통신, 패스트푸드점, 안경점, 부동산, 패션의류, 브랜드체인점 등이 입점할 계획이며, 2층은 은행 및 금융업소, 여행사, 음식점, 호프전문점, 피부샵, 미용실이 3층은 메디컬센터와 학원들이 들어설 계획이다.

이 밖에 마포 롯데캐슬과, 남산센트럴자이, 광교서희스타힐스 등도 분양중이다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “수익형부동산의 대표적 상품인 상가의 가장 중요한 점은 사람을 모을 수 있는 상가로, 테마가 명확해 주변 고객을 흡수할 수 있고 배후수요가 풍부한 역세권 입지를 갖춘 곳이 좋은 투자처라 할 수 있다”고 분석했다.