여전히 매력적인 1기 신도시, 틈새 지구를 노려라

1990년대 중반 서울시의 엄청난 인구를 분산시키고 낙후된 수도권지역개발을 위해 개발된 1기 신도시가 어느덧 15년이 지났다. 1기 신도시지역인 일산, 중동, 분당, 산본, 평촌은 서울시 주택난 해결과 인구분산에 많은 영향을 끼쳤으며 서울시와 지방에서 많은 인구가 유입돼 신도시는 교통, 교육, 편의시설 등에서 관할지역발전에 많은 영향을 끼쳤다. 물론 부동산 가격에도 많은 변화를 가져오기도 했다.

1기 신도시인 5개 지역은 15년 동안 부동산가격 상승에 한몫을 했다. 실 수요자 이외에도 많은 투기세력이 개발당시 분양을 받아 가격거품 논란이 일기도 했던 지역이다. 일산을 포함 5개지역은 93~95년에 지어진 아파트 대부분이 분양때보다 2배 이상 가격이 상승했으며 분당, 평촌은 정부가 버블세븐으로 지정, 집중 관리할 정도로 가격상승이 컸던 지역이다.

통계청에 의하면 신도시가 개발되기 전인 1990년 초반보다 현재 인구가 각 도시마다 20만명이 늘어났다고 밝혀졌다. 일산신도시가 포함되어 있는 고양시는 1990년대 초반 20만명이 좀 넘는 인구에서 60만명이 넘게 늘어나 현재 90만명이 넘는 대도시로 성장했다.

작년 경제불황과 가격거품논란, 아파트의 노후화로 아파트가격은 조금씩 주춤하는 모습을 보이는듯 했지만 전세대란으로 다시 가격이 상승하는 모습을 보이고 있는 지역이기도 하다.

최근 낙후된 1기 신도시 아파트들이 리모델링 공동추진위를 만들어 리모델링을 추진하고 있다. 주차공간부족, 배관누수 등의 문제가 있는 만큼 리모델링의 추진이 필요하다고 전문가들은 보고 있으며 만약 리모델링이 성공적으로 추진된다면 아파트가격은 더욱더 오를 것으로 전망하고 있다.

◆ 1기 신도시 발전모습
일산, 평촌, 분당은 1기 신도시중 에서도 가격상승이 큰 곳으로 전문가들은 이 3곳이 △서울과의 접근이 쉽고 △학교가 많아 교육열이 다른 곳보다 높고 △공원, 대형마트, 백화점 등의 편의시설이 주변 도시보다 잘 되어 있는 점을 꼽았다.

분당과 평촌은 강남과의 접근이 쉽다는 점이 가격상승에 많은 영향을 끼쳤다. 두 지역은 강남의 부동산가격에 영향을 받는 지역으로 강남지역의 가격변동과 같이 변동하는 모습을 보이고 있다. 과천, 용인, 강남3구, 목동과 함께 정부가 버블세븐으로 지정할 정도다. 처음 신도시 개발의 가장 큰 목적이 서울시의 인구과밀화를 막기 위한 것이 컸기 때문에 신도시 선정에 서울시와의 접근성이 작용됐다. 신도시의 선정과 함께 도로, 지하철역 개발도 더욱 활발하게 진행되어 현재의 모습을 갖추고 있다.

1기 신도시에는 유명 학교들이 밀집해 있어 강남지역 가격이 부담스러운 학부모들이 출퇴근이 편하고 교육시설이 잘 되어 있는 신도시로 많이 유입 되었다. 학교들은 기존에 있던 명문고에 새로 생긴 특목고, 일반학교까지 현재 학구열에 불타는 학부모들의 유입은 더 늘어나고 있다.

신도시는 15년이 넘는 기간 동안 다양한 편의시설을 늘려왔다. 공원과 대형마트, 백화점들이 들어섬에 따라 신도시에서는 주변에 있던 기존 상권보다 규모가 큰 상권이 발달되어 있다. 일산의 정발산역상권, 마두역상권, 화정역상권은 유동인구가 서울에서까지 유입되는 상권으로 발전되었으며 평촌의 범계역상권, 분당의 서현역상권, 산본의 산본역상권, 중동의 중동/상동상권은 신도시가 포함되어 있는 관할구역의 기존상권을 뛰어넘는 상권으로 발전하였다. 이밖에도 종합병원, 아울렛, 쇼핑몰등의 편의시설이 주변도시들보다 다양하게 들어서 있는 것도 볼 수 있다.

고양4차 풍림아이원 4단지 조감도

◆ 신도시 주변의 택지개발
최근 신도시의 아파트가격보다는 낮으면서 신도시의 편리한 교통, 교육, 편의시설을 이용할 수 있는 주변의 택지지구가 관심을 끌고 있다. 평촌신도시 인근에 있는 포일지구의 아파트 중에서 평촌 신도시 내에 아파트보다 가격이 높게 나오는 곳도 나올 정도이다. 이 점만으로 포일지구의 입지조건이 평촌신도시를 앞선다고는 할 수 없으나 신도시주변의 택지지구들이 주목을 받고 있다는 것은 충분히 알 수 있는 사실이다.

택지지구는 택지개발촉진법에 의거하여 도시지역의 주택난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 택지의 취득·개발·공급 및 관리등에 관하여 특례로 규정한 것을 말한다. 신도시와 그 도입목적은 거의 동일하며 신도시 주변의 낙후된 지역도 택지지구로 많이 지정되어 개발되었거나 개발 진행 중에 있다.

신도시 주변 지역 택지지구는 그동안 신도시생활권에는 위치해 있으나 낙후된 아파트와 건물, 거리를 가지고 있던 곳으로 신도시생활권 임에도 불구하고 많은 관심을 받지는 못했다. 하지만 최근 재건축·재개발을 통해 고층의 아파트와 잘 정돈된 거리로 탈바꿈을 하고 있거나 개발 진행중에 있어 신도시의 낡은 아파트들보다 관심을 받고 있다.

최근 서울시와 수도권지역에서 전세를 구하기 많이 힘들어진 점도 주변 아파트들이 주목을 받는 이유중 하나다. 전세를 구하기도 힘들지만 전세가격이 너무 올라 전세보다는 분양을 택하는 수요자가 늘어나고 있는 추세다. 지난달 27일 정부가 보금자리주택을 2012년까지 조기공급을 한다고 발표를 했지만 아직 3년이나 기간이 남아 당장 전세가격을 잡기는 힘들거라는 전망이다.
 
◆ 1기 신도시주변 택지지구 분양중인 아파트

△ 풍림산업은 고양4차 풍림아이원 아파트 회사보유분을 특별분양한다. 고양벽제지구에 총1,752세대로 이루어지는 대단지 중 4단지 557세대 가운데 잔여세대를 호조건으로 분양한다. 단지 초입 웅장한 조경석. 인곡폭포를 조성하는 수변광장, 중앙광장, 휴게쉼터(퍼팅그린)등 자연과 어우러지는 테마파크를 조성하며, 품격 있는 웰빙단지로 형성된다. 서울외곽순환도로 개통 후 구리, 의정부.강남으로의 접근이 용이하며, 대중버스노선으로 지하철3호선 구파발·삼송, 지축역도 편리하게 이용 할 수 있다.

△ 신동아 건설은 일산 덕이지구 '하이파크시티 신동아파밀리에' 아파트 3,316세대 중 183㎡(구55형), 213㎡(구65형)을 특별 분양중이다. 교통여건은 지난 7월 경의선 복선전철이 개통되면서 이 단지와 인접한 탄현역에서 용산까지 약 30여분에 진입이 가능하며, 지하철 3호선 대화역과 인접해 있다.

△ GS건설은 9월 경기 의왕시 내손동에서 ‘포일자이’를 분양한다. 포일주공아파트단지의 조합원 물량을 제외한 85∼169m² 규모의 일반분양분 319채가 이번에 분양된다.  GS건설 관계자는 “지하철 4호선 평촌역, 인덕원역이 근처에 있고 서울외곽순환고속도로를 이용하면 서울로 진입하기 좋다”고 설명했다. 또 “근처에 백운고를 비롯한 초중고등학교가 있어 교육 여건도 우수하다”고 덧붙였다.

△ 우림건설이 현재 경기도 광주시 태전동에 분양 중인 ‘태전동 우림필유’에 대해 특별분양에 들어갔다. 광주 '태전동 우림필유'는 지하2층, 지상 20층 8개동 규모로, 109㎡(63가구), 129㎡(335가구), 155㎡(67가구), 175㎡(2가구), 211㎡(6가구), 234㎡(2가구) 등 총 475가구다. 아파트 단지가 위치한 태전동 일대는 광주시 동남부 주거중심축에 위치해 있다. 경기도 광주시는 성남 판교와 분당 이매동을 거쳐 삼동~광주~곤지암~이천~여주로 이어지는 복선전철이 2011년 개통 예정이다.

△ 삼성물산은 경기도 산본에 총 2644가구가 들어서는 래미안산본을 분양 예정중에 있다. 군포 산본권에 위치한 단지 중에서 최대 규모로 지역 내 랜드마크 단지가 될 것으로 보인다.지하철 1ㆍ4호선 금정역에서 가깝고 외곽순환도로 산본 IC를 이용해 수도권 진ㆍ출입이 편리하다. 주변에 능앙공원을 비롯해 동산공원, 중앙공원이 자리해 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 금정과 의정부를 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) 건립 계획과 금정ㆍ군포뉴타운 등 대규모 개발계획이 잡혀 있어 개발 기대감도 높은 편이다.