전세끼고 내집마련한 고가1주택자 대출규제에 '외통수’

전세를 끼고 시가 9억원 초과 고가주택을 매입한 일부 내 집 마련 실수요자들이 12·16 부동산대책으로 '외통수'에 몰리게 됐다. 기존 대출규제 체제에서 한도를 꽉 채워 대출을 받으려 했던 이들은 구입한 집 입주를 포기한 채 월세를 살거나 주택을 매각해야 하는 처지가 됐다.

21일 금융권에 따르면 12·16 규제 이전 1주택 보유자의 전세금 반환 대출 주택담보대출비율(LTV) 한도를 40%로 해달라는 국민청원이 청와대에 접수된 상태다.

이는 이번 부동산 대책이 나온 12·16 이전에 9억원 초과 고가 주택을 구입한 사람들에 대해선 9억원까지는 LTV 비율 40%를, 9억원 초과분에는 20%를 적용하는 새 규정 대신 일괄적으로 40%를 적용하는 기존 규정을 적용해달라는 요구다.

정부는 12·16 대책 이전에 집 구입을 마친 사람에 대해 규제지역 내 고가주택을 담보로 세입자를 내보내기 위한 전세보증금반환대출을 허용하고 있다. 다만 대책 시행 이후 대출을 신청한 경우 LTV 비율은 새 규제를 적용해 9억원까지는 40%를, 9억원 초과분은 20%를 적용한다.

LTV 40%를 일괄 적용하던 기존 규제와 비교하면 시가 14억원 주택의 경우 대출한도가 5억6천만원에서 4억6천만원으로 1억원이 줄어든다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화분까지 반영하면 기존 규제와 새 규제 간 대출한도 차이는 더 벌어질 수 있다.

최악의 케이스는 2~3개월 남은 세입자의 전세 만기 때 세입자를 내보내고 매입한 집으로 입주를 계획했던 자금 사정이 빠듯한 사람들이다.

일례로 지난해 12월초 집 계약을 마쳤지만 세입자의 전세 만기가 2월인 경우 이 세입자를 내보내기 위한 전세보증금반환대출에는 새 규제 비율인 '9억원까지 LTV 40%, 9억원 초과 LTV 20%' 규정을 적용받게 된다.

주택구입 시점과 세입자 퇴거 시점이 몇 달 차이 나지 않는 이런 사례의 경우 집 구매자는 친척 집에 잠시 얹혀살거나, 오피스텔 같은 곳에 월세를 내고 임시 거주하는 사례가 많다.

짧은 기간이므로 정식으로 전셋집을 구할 수 없었고 그냥 자금 여력이 부족한 사람들도 있다.

집 매도자가 새로 살 집을 구할 몇개월의 시간을 요청해 그 집에 전세로 잠시 머문 사례 역시 이번 12·16 대책의 문턱에 걸리게 됐다.

결국 세입자를 퇴거시킬 자금이 부족해 집주인은 입주를 못 하게 된 것이다. 이런 계층은 시가 9억원 초과 주택을 보유한 사람에게는 전세대출을 내줄 수 없도록 한 새 전세대출 규제에 걸려 전세대출도 받을 수 없다.

월세를 살면서 부족한 LTV 비율을 메울 만큼의 자금을 모아 세입자의 다음 전세 만기를 기다려야 하는 처지가 된 것이다.

정부는 최근 부동산 시장 불안의 중심에 전세를 끼고 주택을 매입한 일명 '갭투자'가 있다고 보고 있다. 특히 세입자가 있는 고가주택을 매입한 후 자신은 저리의 전세대출을 받아 사는 계층이 투기의 온상이 되고 있다고 보고 전세대출 규제를 강화했다.

12·16 대책 이전에 고가주택을 구입한 사람들에게 대출은 내주지만 기존 규정인 LTV 40%를 일괄 적용해주는 것은 불가하다는 입장이다.

이런 식으로 규제를 적용하면 주택구입 당시의 대출규제를 일일이 찾아가며 적용해야 하는 상황이 연출된다. 새 규제가 적용되는 상황에서 신규 대출에 과거 규정을 적용하는 것은 소급 적용 문제도 있다.

국민청원에 관여한 A씨는 "전세 낀 고가주택을 실거주 목적으로 구입한 사람들은 내 집 마련 과정에서 전세가 낀 주택을 매입했을 뿐 투기 목적인 갭투자와 성격이 다르다"면서 "예고 없이 대출한도를 축소한 것이므로 기존 규제 비율을 그대로 적용해줘야 선의의 피해자를 막을 수 있다"고 말했다.