| ZOOM IN | 세미나 - 주택산업연구원 개원 14주년 세미나

부동산매거진 변승혁 기자 | 입력 2009.06.18 20:31

주택산업연구원(원장 : 고철)은 개원 14주년을 맞이하여 “주택산업 위기극복을 위한 대토론회”를 개최했다.

지난 4월 14일 건설회관 중회의실에서 열린 이번 세미나에서는 미분양주택 해소정책에 대한 평가와 건설사 구조조정의 문제점을 분석하면서 향후 정책방향을 제시했다.

고철 주택산업연구원장은 이날 개회사에서 “정부의 미분양정책은 지난 6.11 대책 이후 15차례에 걸쳐 발표되었지만 주택시장은 정상적인 거래가 중단되었다.”며 “계약 포기와 입주지연 사태로 건설업체의 자금난 또한 심각하다”고 지적했다. 또한 김정중 한국주택협회장은 “국내에서의 주택산업은 고용 파급효과가 크고 정책적 요인이 복잡하게 얽혀있기 때문에 미분양 사태의 조속한 해결만이 주택시장을 안정시키고 국가경제의 활력소가 될 것이다”고 말했다.

세미나 제1주제에서는 김덕례 박사(주택산업연구원 연구위원)가 「미분양 해소정책 평가와 향후 정책방향」을 제2주제에서는 이상호 소장(GS건설 경제연구소)이 「건설사 구조조정에 대한 문제점과 향후 방향」에 대해 여러 대안을 제시했다.

◇ 미분양주택 해소정책 평가와 정책방향 - 김덕례 (주택산업연구위원)

주택산업연구원의 김덕례 박사는 본격적인 주제발표에 앞서 “세계적 금융위기 영향으로 국내 주택시장 침체가 장기화되면서 미분양주택 적체문제가 더 심각해지고 있으며, 지역경제 침체가 가속화되고 있다”고 문제점을 지적하면서 “그동안 발표된 정부정책의 효과와 한계를 분석하고, 미분양주택을 조속히 해소할 수 있는 보다 적극적이고 창조적이며 실효성 있는 해법을 모색하여 주택시장과 지역경제를 정상화 할 필요가 있다”고 주장했다.

김덕례 박사는 현재의 미분양주택 적체현상이 과거 외환위기 때와 달리 민간이 지방에 공급한 중대형 규모 (85㎡ 초과)에서 많이 발생했고, 준공 후 미분양주택은 2배 이상 증가한 것으로 분석했다. 또한 미분양주택 적체는 글로벌 금융위기 영향과 내수경기 침체로 당분간 지속될 것으로 전망되는 바, 지금까지와 달리 미분양주택의 적체특성을 고려한 창조적 해소방안 모색 없이는 미분양주택 해소에 한계가 있다고 말했다.

김덕례 박사는 한계극복을 위해 ▲ 금융규제완화 ▲ 조세부담완화 ▲ 규제완화 ▲공공·민간의 미분양주택 매입 (유동성지원대책) 측면에서 보완방안을 제시했다.

우선, 금융완화측면에서 금융규제 완화가 은행에서 집행될 수 있도록 지속적인 모니터링이 강화돼야 한다고 말했다. 또한 최초 주택구입 자금지원, 신규주택 분양 중도금 대출 지원 등 미분양주택 적체 시에 활용했던 수요자금융지원책을 적극 활용해야 한다고 주장했다.

둘째, 조세부담완화로 전반적인 주택경기 활성화와 수도권 미분양주택 해소에 긍정적 영향은 줄 수 있지만 지방 미분양주택 해소에는 효과가 미흡하며, 과밀억제권내 149㎡ 초과 규모가 많은 지역은 효과가 제한적이라고 말하고 있다. 를 위해 종합적인 조세부담 완화정책 설계로 적용시한을 일치시키고, 서울·수도권·지방으로 구별되는 차등적인 감면조치를 실시해야 한다고 주장했다. 또한 지방의 경우 수도권과 차별화된 세제감면 혜택을 통해 주택구매수요를 유인해야 한다고 말했다.

셋째, 정부의 규제완화 정책에 대해서도 전매제한 완화, 주택투기지역과 투기과열지구 해제는 주택거래 활성화에 일부 효과는 있지만 지방미분양주택 매입임대 세제지원 요건 중 임대호수를 1호 이상으로 낮추어야 하며, 민간택지 분양가 상한제 폐지와 강남 3구 주택투기지역 및 투기광려기의 조속한 해제로 시장의 혼란을 차단해야 한다고 주장했다.

이에 대해 스피드뱅크의 박원갑 부동산연구 소장은 이후 토론회에서 다음과 같이 전했다.

"건축 중심 규제 완화가 나오면서 지방의 유동성자금이 강남으로 몰리는 현상이 일어나고 있다. 때문에 지방에 대해서는 더욱 강력한 규제완화 정책이 필요할 것이다. 방의 경우 주택구입이나 청약가점제를 전면 폐지해야 하고 일반 재산세에 대해서도 대폭 완화해야 한다. 현재의 규제완화 정책은 투자를 위한 성격이 강하기 때문에 자금의 지방유입은 어려우며, 비장의 미분양은 더욱 쌓일 수밖에 없기 때문에 지방에 대한 과감한 드라이브를 걸어야 한다. 마지막으로 공공·민간의 미분양주택 매입 즉 유동성지원 대책은 정부의 공적자금 확대로 매입한도를 증대하고 공공기관이 한시적인 유동성 지원을 위한 보증을 실시해야 한다."

김덕례 박사는 미분양주택 관리를 위한 향후 과제로 ▲ 정책수립·발표를 위한 통합기구 설치 ▲ 분양예정 물량의 공급시기 조정 ▲ 통계의 정확성 제고 및 정보시스템 구축 ▲ 업계의 강력한 자구 노력 ▲ 정책수단의 적용시한 및 적용방법 통일 등이 필요하다고 말했다.

-정책수립·발표를 위한 통합기구 설치

최근 정부에서는 시급한 결정이 필요한 현안, 그리고 부서 간에 급히 합의가 이루어 져야 하는 안건 등을 우선 긴급 조정하고 조율하는 역할을 하기 위해 ‘비상경제대책회의’를 시행하고 있다. 김덕례 박사는 이 회의를 통해 나온 결과들이 정책으로 입안되는 과정에서 주무부처 단위의 단편적인 정책발표가 아닌, 주무부처를 총괄할 수 있는 입체적이고 복합적이며 지속가능한 정책수립이 가능하도록 통합기구 구축이 필요하다고 강조했다.

-분양예정 물량 공급시기 조정
정부는 <표2>와 같이 올 한해 약 54만호 정도를 분양할 계획이라고 밝혔다.
이 중 약 84%는 민간 공급예정물량이며, 16%정도는 공공이 공급할 예정물량이다.
미분양 주택이 많은 유형1, 유형2, 유형2에 전체 분양물량의 13.4%, 7.7%, 3.7%를 분양할 계획이다. 김덕례 박사는 이러한 분양계획에 따라 주택을 공급할 경우 미분양주택의 적체는 더욱 심각해질 것으로 분석하였으며, 이러한 특징을 고려해 공급주체는 분양일정을 조절해 미분양주택 적체문제가 심각해지는 것을 방지해야 한다고 주장했다.

-통계의 정확성 제고 및 정보시스템 구축
미분양주택의 재고는 공급자나 투자자들에게 중요한 시장정보를 제공하는 지표가 될 수 있다. 하지만 지금까지 주택경기를 판단하는 막연한 지표로만 활용되었다. 김덕례 박사는 미분양주택에 대한 통계는 국토해양부에서 집계해 발표하는 공식통계 외에, 부동산컨설팅업체, 관련 협회 등에서 발표하는 통계 등 다양하지만, 정확성을 기대하기는 어렵다고 말한다. 따라서 지금과 같이 미분양주택 적체가 심각한 상황에서 미분양주택 해소를 위한 정책들을 수립하고 집행하기 위해서는 정확한 미분양주택에 관한 통계가 무엇보다 절실하다고 말했다.

-통합된 채널을 통한 실효성 기대
이밖에도 미분양주택 적체로 인한 유동성 문제를 해결하기 위해, 주택건설업체는 주변시세와 주택가격 하락을 고려한 직·간접적인 분양가 할인이 필요하다고 전했다.
또한 적용기한이 2009년 12월까지로 되어 있는 지방세법상 주택거래에 대한 취·등록세 감면 규정을 거래세 부담완화 차원에서 재검토해야한다고 강조했다.
김덕례 박사는 “정책은 정책수혜대상자들이 쉽게 이해할 수 있도록 단순·명쾌해야 하며, 필요한 시기에, 필요한 강도로, 필요한 지역에서, 통합된 채널을 통해 신속하게 집행될 때 효과를 기대할 수 있다”고 말하며 발표를 마무리 하였다.

◇ 건설사 구조조정의 문제점과 향후 정책 방향 - 이상호 (GS건설 경제연구소장)

무엇보다도 건설사의 주도로 추진된 도시개발사업 중 대부분이 추진 당시와는 달리 거시경제 환경, 정책 변화 및 부동산 시장의 침체로 사업 진전이 거의 불가능한 상황에 치닫게 되었다고 강조했다. 이를 위해 건설사는 보유 토지를 매각하거나 매입 중이던 부지는 추가 매입하지 않고 사업진행 방법을 재검토하는 등 다각적인 노력을 하고 있으나, 정부 지원 없이 해결하기 어려운 실정이라고 설명했다.

이상호 소장은 건설사의 구조조정 추진 내용에 대해 신용위험 불확실성 제거, 시중 유동성 흐름 개선, 정부 재정정책 효과 증대라는 측면의 성과가 미흡하고, 분양시장 악화에 따른 리스크를 벗어날 수 있을 정도로 주택이외 부문에서 수익성 증대를 통한 자생력을 갖추고 있는 지도 불확실하기 때문이라고 밝혔다. 하지만 실효성 측면에서, C등급업체는 기업구조조정촉진법에 따라 자구계획 수립 및 추진, 경영정상화 지원을 통한 워크아웃 진행이 이루어 져야 하며, 퇴출대상기업으로 인식어서는 안된다고 말했다.

조진형 우리은행 부행장은 “미분양문제에 대해 건설사는 자구책으로 수익성을 창출하고 있다”며, “현재 문제가 되는 것은 갑작스런 유동성 리스크에 빠진 것이며, 구조조정의 진행방식은 사업장 별로 나누어 유동화 시키는 것이 중요하다”라고 말했다.

한편 건선사의 미분양 축소를 우해 분양가격 자체를 인하하는 직접적인 방법 외에 금융혜택, 발코니 확장, 샤시 무료 제공 등 분양조건 개선을 통해 간접적으로 분양가격 할인효과를 볼 수 있는 형태로 추진하고 있으나, 현 주택시장 상황에서는 추가 분양가격 인하에 대한 소비자들의 기대심리 확산으로 미분양 해소에는 한계가 있을 것이라고 분석했다.

이상호 소장은 주택산업의 위기를 극복하기 위한 정책방향으로 ▲ 건설사 구조조정의 대책보완 ▲ 미착공 추진사업 부지 매입조건 개선 ▲ 토지은행을 통한 공공토지 비축 확대 ▲ 해외개발사업 추진을 위한 펀드 조성 ▲ 부동산 PF사업의 구조전환 등이 필요하다고 주장했다.

건설사 구조조정에 대한 정책방향은 시장메커니즘 활용, 공공부문 활용, 건설부문 구조조정으로 구분되며, 구조조정은 대주단 협약 활용, 중소건설사에 대한 Fast Track 프로그램 적용, 워크아웃 프로그램 적용 등의 방식으로 진행되고 있다고 덧붙였다.

무엇보다 회생가능성이 없는 건설사는 신속하게 시장퇴출을 유도하고, 회생가능한 기업에 대해서는 실효성 있는 지원을 확대할 수 있는 정부의 신속하고 적극적인 구조조정 보완책이 필요하다고 강조했다.

김청원 한솔건설 부사장은 “건설업체의 고민은 PF대출이 미분양이 되면서 시행사의 위기가 금융기관과 시공사의 문제로 이어지고 있다”라며, “정부의 시장개입이 필요하다.”라고 전했다.

이상호 소장은 이어서 현재 미착공 추진사업의 경우 금융시장 위축과 부동산 시장 침체 지속으로 사실상 사업 추진이 어려운 상황이기 때문에 정부의 지원이 필요하다고 주장했다.

또한 정부가 추진중인 “토지은행제”를 통해 현재 미착공 추진 중인 사업의 토지를 매입하여 건설사 유동성을 지원함과 동시에 향후 시장 수급조절용으로 활용해야 한다고 주장했다.

이상호 소장은 미분양 주택 해소와 더불어 부동산 경기침체가 지속되면서 미착공된 민간주도 도시개발사업이나 파이낸싱 애로로 인하여 사실상 중단된 해외개발사업에 대한 정책적 지원도 중요한 과제로 인식해야함을 강조했다.

특히 통합도산법 개정을 통해 기존 경영자 관리인(DIP)제도를 개선하고 토지은행을 통해 민간의 미착공 부지를 매입해 공공토지 비축을 확대하고, 해외개발사업 추진을 위한 펀드를 조성해 주택업체들의 유동성 및 투자유치 문제를 해결해야 한다고 제안했다.

◇ 정부의 잇따른 정책. 오히려 부작용

현재 전국의 미분양 물량은 16만호를 넘어 사상 최대의 기록을 갱신하고 있다. 그리고 이로 인한 주택건설업체들은 자금난 과중과 부도위험의 증대, 주택공급기반의 붕괴 등 단순한 주택시장 뿐만 아니라 국내산업 전반에 대한 위기의식으로까지 번지고 있다.
정부는 이를 해소하기 위한 다양한 정책을 잇달아 발표하고 건설사의 구조조정을 단행하고는 있지만 좀처럼 미분양 문제는 개선되지 않고 구조조정은 오히려 부작용을 불러오고 있다. 이번 세미나는 단순한 대증요법이 아닌 실효성 있는 정책방향을 제시해 주목을 끌었다.
다음은 주제발표 후 진행된 토론회 중 이용만 한성대 부동산대학원 원장과, 변창흠 세종대학교 교수의 의견을 정리하였다.
변승혁 기자 (peter0948@remagazin.com)

-이용만 한성대 부동산대학원장
미분양해소 대책에 대한 의견은.
과잉생산에 의한 불황은 부실한 기업의 퇴출로 신규 기업의 시장진입을 유도해야만 경쟁력을 키울 수 있다. 미분양 문제와 구조조정에 대해 투자적 수요를 유발하는 정책개선을 통해서는 미분양 해소가 되지는 않을 것이다. 시간을 두고 재고조정이 이루어질 때까지 기다려야 한다.

건설사의 구조조정은 이루어져야 하는가.
구조조정이 이루어져야 하는 이유는 불황에 있어 문제가 되는 것은 부실기업이 생존을 위해 고금리 유동자금을 끌어들였기 때문이다. 빠른 회복을 위해서는 건설기업의 구조조정이 필요하다. 구조조정에 의해 발생되는 실업문제는 정부의 실업구제대책으로 해결해야 한다. 이럴 경우에만 우량한 기업의 재투자가 이루어질 것이다.

토지은행제에 대한 의견은.
토지은행에서 매입하는 것은 정부의 예산확보 등 과연 가능할지가 궁금하다, 기존 분양자 때문에 분양할인이 어렵다고만 할 것이 아니라 반발을 사지 않고 할인판매를 할 수 있도록 하는 마케팅 전략이 필요하다.

-변창흠 세종대학교 교수
양도세 취득완화 투기를 위한 정책일 뿐…
최초 주택구입자에 대한 새로운 정책 필요
현재 주택시장의 정상화가 되어야 한다고 말하고 있는데 과연 어느 시점이 정상이라고 말할 수 있는가? 현재의 주택분석은 단순히 과거대비 상대적 비교 분석을 하고 있다. 그렇다면 비교대상이 된 과거가 정상화의 기준인가?

미분양의 위기는 경제위기 이전부터 이미 존재하고 있었다. 경제위기에 따른 부동산 시장의 침체와 이를 해결하기 위한 경제 활성화, 일자리 창출의 명목이 아닌 객관적, 타당성 분석을 통해 이루어 져야 한다.

오히려 현재의 경제위기가 족쇄가 되어 건설사의 구조조정이 지연되고 있는 건 아닌지 의문이 든다. 기본적인 원칙은 지켜야 한다. 미분양을 누가 필요에 의해 구매한다고 생각하는가? 주택보유자가 추가 구매 시 양도세 취득세완화를 하는 것은 투기를 위한 것일 뿐. 최초 주택구입자에 대한 새로운 정책이 필요하다.

구조적인 노력이 아닌 근본적인 원인 해결에 대한 노력이 필요하다. 과도하게 주택시장이 부풀려지면 장기적으로 문제가 발생될 것이다. 투자수요를 중심으로 되어있기 때문에 규제완화에 대해서도 우려가 된다.

제2주제에서 이상호 소장(GS건설 경제연구소)은 건설사 부실 원인으로 미분양 누적 등 부동산 경기침체와 PF사업의 구조적 문제, 과도한 개발사업의 추진, 해외 개발사업의 위축 때문이라고 지적했다. 특히 그동안 관행적으로 이루어진 부동산 PF사업의 구조적 문제가 시장의 침체와 맞물리면서 부동산 PF사업의 위기를 가속화시킨 원인이라고 지적했다. 또한 해외 신흥시장으로의 민간자금유입이 급감하는 등 주요 신흥 시장 대부분이 글로벌 경제침체로 사업추진 지연 내지 중단 상황이라고 설명했다.