답없는'악순환'…공모형 PF사업 '좌초 위기'

공모형 PF(프로젝트 파이낸싱)사업들이 부동산 경기침체의 영향으로 좌초위기에 빠졌다.

특히 용산역세권개발이 토지 중도금 납부 지연으로 땅주인인 코레일과 드림허브 측의 갈등이 표면화되자 공모형 PF사업에 대한 우려가 커져가고 있는 것.

전문가들은 하반기에 들어 사업이 올 스톱되는 현장이 늘어나는 이유에 대해 장기적인 부동산 침체로 사업성을 담보할 수 없고 이에 따라 금융권에서 PF를 꺼리는 경향이 겹쳐 악순환이 반복되고 있기 때문이라고 진단했다.

이와 관련 익명을 요구한 한 건설사 관계자는 "전국에서 진행 중인 공모형 PF사업은 모두 44개 현장인데 이들 중 정상적으로 사업이 진행되는 곳은 찾아보기 힘들다"라며 "토지 중도금 마련부터 힘들기 때문에 앞으로 상황이 어떻게 진행될지는 장담할 수 없다"고 성토했다. 

◆ 부동산경기 침체가 '직격탄'

공모형PF사업이 사상 초유의 위기에 직면한 이유는 근본적으로 부동산경기 침체가 장기화되고 있기 때문으로 분석된다.

공모형PF사업은 신도시 등에 기반시설을 적기에 공급하기 위해 도입됐지만 사업 자체가 장기 표류하며 기반시설 공급이 오히려 늦춰지고 있는 것.
이와 관련 한 부동산 전문가는 "공모형PF사업은 주택경기가 활황세였던 2000년대에 시작됐는데, 경기가 장기조정 국면에 돌입하자 PF사업 자체가 위협받고 있는 것"이라고 설명했다.

이어 그는 "공모형PF사업은 신도시나 구도심의 핵심지역에서 시행되기 때문에 규모가 엄청나다"라며 "때문에 건설사들이 컨소시엄을 이뤄 시행사를 구성해 수주경쟁을 벌이는 등 열기가 뜨거웠다"고 전했다.

문제는 일선 건설사들이 부동산경기 침체의 직격탄을 맞으며 사업성 확보에 어려움을 겪음은 물론 지급보증도 힘들어져 자금을 조달하기가 벅차다는 것부터 시작했다는 것이 전문가들의 중론이다.

특히 어마어마한 사업비로 기대를 모았던 용산역세권 개발의 경우 토지 중도금 납부 지연으로 갈등을 겪으며 사업이 중단되자 판교 알파돔시티 등 다른 PF사업에까지 영향을 끼치고 있다는 것이 관계자들의 전언이었다.

이와 관련 한 대형건설사 관계자는 "시장침체로 분양이 불가능해지며 사업부지 확보를 위한 땅값조차 마련하기 어렵다"라며 "토지대금을 금융회사로부터 빌리려고 하고 있지만 이 조차도 여의치 않은 형편"이라고 토로했다.

◆ 일선 건설사 '휘청'

한편 용산역세권 개발사업 등 공모형PF사업의 정상화를 위해선 넘어야할 난관이 많다. 가장 큰 문제는 일선 건설사들이 사업자 선정의 주요 기준으로 삼았던 땅값지불 능력에 어려움을 겪고 있다는 점이다.

공모형PF사업이 진행되며 사업자로 선정한 곳은 주로 땅값을 가장 높게 제시한 쪽이었는데 현재 사업을 위한 부지비용 조차 마련하지 못해 어려움을 겪고 있는 것이다.

실제 알파돔시티의 토지 감정가격은 3.3㎡당 3천300만원이었지만 시행사 측이 구입한 가격은 3.3㎡당 5천670만원으로 알려졌다.

이와 관련 부동산전문가 S씨는 "컨소시엄을 구성한 시행사의 경우 막대한 이익을 감안하고 매매가를 결정했지만 사업성이 악화되며 투자 대비 수익률이 현저히 떨어져 고민에 빠져있다"라며 "작금의 용산역세권 개발 사태 또한 땅값과 사업성을 둘러싼 갈등이 단초를 제공했다"고 설명했다.

이에 따라 PF사업이 난항을 겪으며 공모형PF사업을 시행한 건설사들이 직격탄을 맞을 것으로 예상된다.

용산역세권 개발의 경우 드림허브 컨소시엄의 주축인 삼성건설은 이미 700억 원에 가까운 비용을 기투입했기 때문에 사업이 지연되면 될수록 피해가 눈덩이처럼 쌓이기 때문이다.

이와 관련 한 대형건설사 관계자는 "PF사업이 좌초되면 시행사가 직격탄을 맞을 수밖에 없는데, 자금조달에 실패한 SK건설(인천 도화지구)의 경우 기투입 비용 430억 원을 고스란히 날린 전례를 감안하면 그 피해가 더 커질 수  밖에 없다"고 성토했다.