오세훈 6대 재개발 규제 완화. 재개발 속도 빨라지나

오세훈 서울시장이 재개발 관련 6대 규제 완화 방안을 발표하고 2025년까지 24만호 주택공급 목표를 달성하겠다고 26일 밝혔다.

재개발구역 지정에 걸림돌이었던 주거정비지수제를 폐지하고 정비구역 지정 기간도 대폭 단축하는 것이 골자다.

이처럼 서울시가 재개발 규제완화부터 나선 것은 재건축사업보다 집값 자극이 덜하기 때문으로 해석된다.

오 시장이 내놓은 6대 방안은 ▶주거정비지수제 폐지 ▶ '공공기획' 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▶ 주민동의율 민주적 절차 강화와 확인 단계 간소화 ▶재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▶ '2종 7층 일반주거지역' 규제 완화 통한 사업성 개선 ▶매년 '재개발구역 지정 공모' 통한 구역 발굴 등이다.

이를 통해 매년 25개 이상의 정비구역을 신규 발굴하고 2025년까지 13만가구를 공급하겠다는 구상이다.

▶재개발 발목잡던 주거정비지수제 폐지, 주민동의 절차도 간소화

우선 주거정비지수제를 폐지한다. 주거정비지수제는 주민동의율과 노후도 등을 부문별로 상세히 점수화해 일정 점수 이상이 돼야 사업 신청을 할 수 있게 한 것이다.

주거정비지수제 폐지에 따라 법적 요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다.

노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상 등의 법적 요건을 충족하고 노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha 중 1개 이상을 충족하면 재개발구역 지정이 가능하다.

'공공기획' 도입 등을 통해 주민 동의 절차도 간소화한다. 기존에는 사전타당성조사·기초생활권계획수립·정비계획수립 등 3단계에서 걸쳐 주민 동의율을 충족해야 하지만 사전타당성 조사 단계의 주민동의를 폐지하기로 했다.

주민 동의율 확인 절차가 3단계에서 2단계로 줄어든 만큼 통상 5년이 걸리던 정비구역지정 기간이 2년 이내로 줄어든다.

이번에 도입키로 한 '공공기획'은 사전 타당성 조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이라고 오 시장은 설명했다.

다만, 주민제안 단계에서의 동의율은 기존 10%에서 30%로 높여 초기 단계 주민 간 갈등을 최소화하기로 했다. 정비계획 지정 단계의 주민동의율(2/3 이상)도 그대로 유지키로 했다.

재개발 해제구역 중 노후화·슬럼화돼 주거환경 개선이 필요한 지역은 주민 합의에 따라 신규 구역으로 지정하기로 했다.

시는 실태조사 결과 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여곳(약 54%)이 건물 노후화가 심각하고 법적 요건을 충족해 주민들이 동의하면 구역 지정이 가능할 것으로 보고 있다.

2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받고 있는 지역은 정비구역으로 지정되는 경우에 한해 2종 일반주거지역으로 완화한다.

2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해 재개발 추진 시 규제를 완화하는 것이다.

이렇게 되면 정비계획 수립 시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고 7층 이상으로 건축이 가능해 사업성이 크게 개선될 수 있다.

특히 2종 일반주거지역은 서울 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있으며, 이중 7층 규제 지역은 약 61%(85㎢)에 달해 규제 완화가 이뤄지면 상당한 공급 확대 효과가 있을 것으로 시는 예상했다.

오 시장은 이런 층고 규제 완화가 시의회 조례 개정이 필요한 사안이라는 지적에 대해서는 낙관적 의견으로 답했다.

그는 "해당 지역은 서울시내 전역에 골고루 분포돼 있어 시의원님들께도 상당히 많은 민원이 그동안 쌓였을 것"이라며 "따라서 의회에서 찬반 양론은 있을 수 있어도 무난하게 공감대가 형성될 수 있는 사안이고, 발표 전에 충분히 시의회와 교감한 상태에서 마련된 안"이라고 답했다.

▶서울시, 연25개 이상 재개발 구역 발굴

시는 또 구역 지정 활성화를 위해 매년 '재개발구역 지정 공모'를 시행해 연 25개 이상 구역을 발굴키로 했다.

아울러 투기 방지 대책도 병행한다. 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 '권리산정기준일'로 고시해 공모일 이후 투기 세력의 다세대 신축 등 '지분 쪼개기'를 원천 차단키로 했다.

후보지 선정 후에는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래할 수 있도록 하는 토지거래허가구역 지정 등 조치를 취할 예정이다.

오 시장은 "많은 전문가들이 진단하듯 주택가격 급등의 핵심 원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 주택공급"이라며 "서울시는 재개발부터 정상화해 최근 10년간 주택공급 기회 감소를 만회해 나가겠다"고 강조했다.

그는 "재건축 시장은 제가 취임한 이후 기대감이 커지면서 일부 단지에서 시장 교란행위가 감지되고 있다"며 "그래서 상대적으로 집값 자극이 덜하고, 열악한 주거환경을 개선하는데 효과가 있는 재개발사업에 대한 규제 완화책을 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 우선 추진하고자 한다"고 설명했다.