[이슈인 문답] 주택공급대책 - 국민 주거안정 실현방안

정부가 국민 주거안정 실현방안으로 향후 5년간 전국에 270만호에 이르는 주택공급대책을 내놨습니다.

윤석열 정부의 첫 주택공급계획이자 향후 5년간 주택 정책의 큰 방향이 담긴 청사진이라고 할 수 있는데요.

이를 위해 재건축·재개발 규제가 완화되고 각종 인센티브를 주는 민간도심복합사업 유형이 신설되며, 도시계획의 규제를 받지 않는 도시혁신계획구역 도입이 검토됩니다.

또 수도권 등 직주근접지에 신규택지가 지속적으로 조성되고, 무주택 서민에게는 시세의 70% 이하의 가격에 청년원가주택과 역세권 첫 집이 분양되는데요.

상당수 내용이 이미 대선 공약으로 제시된 것들이지만, 정부가 정책 방향을 구체적으로 확정해 발표했다는 점에서 시장에 미치는 영향이 결코 작지 않을 전망입니다. 관련 내용들 정리해 봅니다. <편집자 주>

◆ 국민 주거안정 실현방안이라고 한 만큼, 구체적인 주택공급 로드맵에 대한 물음이 많다

네, 이에 대해 원희룡 국토교통부 장관은 역세권 첫집과 청년 원가주택은 연내 사전청약 실시 후 구체적 공급 일정을 제시하겠다고 했습니다.

신도시 공공택지, 재개발·재건축 정비구역 지정, 도심복합사업 입지는 상당 부분 잡아놓은 곳이 있다고 밝혔는데요.

다만 입법과 지자체와의 실행 계획 논의가 필요해서 10월부터 순차로 발표하겠다고 밝혔습니다.

분양 일정 등에 대해서는 9월, 10월부터 하나씩 완성해 발표하겠다고 했습니다.

◆ 1기 신도시 마스터플랜이 2024년 발표된다는데

네, 정부는 경기 분당·일산 등 수도권 1기 신도시 재정비는 올해 하반기 연구용역을 거쳐 2024년 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 수립해 추진하기로 했는데요.

이와 관련, 심교언 공급혁신위원회 민간 대표는 "빨리 갈 수 있는 것은 빨리 진행하겠지만, 입법 과정에서 난항이 있을 것으로 본다"며 "연내 착수로 돼 있으니 애초에 공약했던 일정이 밀린 것은 아니다"고 밝혔습니다.

원희룡 장관은 "2024년으로 가급적 속도를 내보겠다는 것이지, 일방적으로 일정을 정하는 것은 제한이 있다"고 했습니다.

권혁진 주택토지실장은 "2024년까지 마스터플랜을 마련하겠으나 일정을 당기도록 노력하고, 중간 진행 상황은 주민과 공유할 계획이다"고 설명했습니다.

◆ 집값이 하향 안정기로 접어든 상황에서 대규모 공급이 필요하느냐는 물음도 있다

정부는 공급 여력을 확보한다는 차원이라는 입장인데요.

수요와 공급이 굴곡은 있지만, 수도권 기준으로 공급 물량이 20∼30% 부족하다는 것이 정부의 판단입니다.

▲ 윤석열 정부가 첫 주택공급대책을 발표한 16일 서울 여의도 스퀘어에서 바라본 아파트 단지. [연합뉴스 제공]

◆ 민간이 적극적으로 참여해야 실제 공급으로 이뤄질 듯 하다

일단 주택건설업계는 정부의 주택공급대책에 환영의 입장을 나타냈는데요.

한국주택협회와 대한주택건설협회는 기존 주택공급 대책의 한계를 극복하고 새로운 주택시장의 패러다임을 마련했다며, 주택공급에 대한 국민의 불안을 해소하고 부동산시장 안정화에도 크게 기여할 것으로 기대한다고 밝혔습니다.

또한 이번 대책이 실제로 시장에서 원활히 작동될 수 있도록 관련 법령 개정 등 세부 시행방안을 조속히 마련해 실효성을 제고해 달라고 주문했습니다.

직전 문재인 정부가 수도권 외곽에 대한 택지 조성을 통해 대규모 공급을 꾀했다면, 이번에는 수요가 높은 도심 공급 물량을 확대하기 위해 정비사업 관련 규제를 풀고 각종 인센티브를 주는 방식으로 활력 제고에 나선 점이 눈에 띄는데요.

무엇보다 지금까지는 한국토지주택공사(LH) 등 공공의 주도로 택지개발과 도심복합개발을 추진했지만, 이제는 민간이 도심 내 고밀복합개발 등 주택사업을 주도적으로 추진할 수 있도록 길을 열어줬다는 점이 가장 큰 변화로 꼽힙니다.

여기에는 역세권 등 국민 누구나 살고 싶어하는 도심에 필요한 양의 주택을 공급하려면 공공이 주도하는 방식으로는 한계가 있고, 다양한 인센티브를 통해 민간의 적극적인 참여를 끌어내야 한다는 판단이 깔려 있는 것으로 보입니다.

이번 대책 중에는 그동안 공공이 주도해 온 도심복합사업의 문호를 민간에 개방하는 방안도 담겼는데요.

민간 신탁·리츠(REITs·부동산투자회사) 등도 도심·역세권 등에서 고밀 복합개발을 할 수 있도록 허용하고, 용적률 상향 등 인센티브를 주겠다는 것이다.

이 경우 용적률을 500%까지 상향해주는 것은 물론, 필요하면 도시계획 규제의 특례를 적용받는 '도시혁신계획구역'을 신설해 적용하는 방안까지 검토한다는 것이 정부의 방침입니다.

아직 직전 정부가 추진한 공공 후보지의 공급 성과가 본격적으로 나타나기도 전에 정책 방향을 180도 바꾼 것이고, 이에 따라 기존 사업 후보지들이 기존 방식을 고수할지 민간 주도 방식으로 갈아탈지 고민이 깊어질 것으로 보입니다.

정부는 동의율 30% 이하인 후보지가 민간사업으로 전환할 경우 적극적으로 지원한다는 계획입니다. 공공사업 철회 지역이 얼마나 나올지에도 관심이 쏠리는 상황입니다.

◆ 청년 주거안정대책도 주목을 받고 있다. 청년원가주택과 역세권 첫집 50만호 실현 가능성에 대한 우려가 있는데

네, 이번 발표에서는 공급 대책에 대한 청사진만 나왔을 뿐 구체적인 이행 방안이 제시되지 않은 점은 아쉽다는 지적이 많은데요.

윤석열 대통령의 공약 사항인 청년원가주택과 역세권 첫집 두 정책을 통합 추진키로 한 데 대해서는 기대와 동시에 우려도 병존합니다.

청년·신혼부부 등을 대상으로 시세의 70% 이하의 저렴한 가격으로 역세권 등 좋은 입지에 내 집 마련의 기회를 준다는 점은 고무적입니다.

하지만 50만호나 되는 물량을 현실적으로 어떻게 공급할지 구체적인 방안이 필요합니다.

여기에 의무 거주기간(5년) 이후 주택을 환매하고자 할 때 시세차익의 30%는 공공에 떼어줘야 하는 것은 수분양자 입장에서 달갑지 않은 조건입니다.

최장 10년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있는 내 집 마련 리츠 주택은 임대·분양을 혼합한 형태인데요.

선택의 다양성을 꾀할 수 있는 장점이 있지만, 분양 전환 시 분양가격을 감정가로 평가하기로 한 것에 대해서는 반응이 엇갈립니다.

◆ 청년 원가주택과 역세권 첫집에 대한 통합 브랜드화를 추진한다고 했는데, 연내 사전청약할 때 통합으로 받는 것인가

정부는 딱딱한 행정적 용어를 쓰기보다는 공급되는 입지 등을 고려하고 상호 통합해서 하나의 친근한 브랜드로 만들 계획입니다.

브랜드명이나 공급 유형은 9월에 청년 주거지원 종합 대책에서 별도로 제시될 예정입니다.

◆ 재건축 부담금 완화 정책도 눈에 띄는데, 법 개정이 관건이라고 한다

네, 당장 재건축 부담금 감면을 위해서는 재건축이익환수법 개정이 필요합니다.

민간도심복합사업 제도 도입을 위해서는 도심복합개발특례법 제정, 1기 신도시 재건축 마스터플랜 실행을 위해서는 관련 특별법 신설이 각각 필요합니다.

민주당이 절대다수를 점하고 있는 여소야대 국회에서 새 정부의 정책이 본회의 문턱을 넘을 수 있을지, 또 심사 과정에서 어떤 수정이 가해질지는 향후 국회 논의 과정을 지켜봐야 합니다.

또 정부가 이번 주택정책 청사진의 후속 대책을 연이어 발표할 예정이기 때문에, 향후 세부 조치도 기다려봐야 하는데요.

이달 층간소음 저감·개선대책 발표를 시작으로 다음달에는 재건축 부담금 감면대책과 청년주거지원 종합대책이 공개되고, 10월에는 추가 신규택지 발표가 예정돼 있습니다.