정부가 지난해 8월 외국인을 대상으로 수도권 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 이후 서울 외국인 주택 거래가 절반 이상 감소한 것으로 나타났다.

고가주택 거래 감소폭은 더 컸다. 규제의 직접적 영향이 수치로 확인되면서 시장 과열 억제 효과가 가시화되고 있다는 평가가 나온다.

▲ 수도권 외국인 거래 35% 감소…서울 51% 급감

국토교통부가 12일 발표한 자료에 따르면, 토지거래허가구역 지정 이후(2025년 9~12월) 수도권 외국인 주택 거래량은 1,481건으로 전년 동기(2,279건) 대비 35% 감소했다.

특히 서울은 496건에서 243건으로 51% 줄어 감소폭이 가장 컸다.

경기도는 30%, 인천은 33% 감소했다. 수도권 내 거래 비중은 경기 67%, 서울 16%, 인천 17%로 기존 구조와 유사했다.

이는 규제가 서울 시장에 더 직접적인 영향을 미친 것으로 해석된다.

▲ 강남3구·용산 직격탄…서초 88% 급감

서울 내에서는 기존 투기과열지구이자 고가 주택 밀집 지역인 강남3구와 용산구의 감소폭이 두드러졌다.

해당 지역 외국인 거래는 65% 감소했다.

특히 서초구는 92건에서 11건으로 88% 급감해 25개 자치구 중 감소폭이 가장 컸다.

이는 고가 아파트 중심의 투자 수요가 규제에 민감하게 반응했음을 시사한다.

▲ 12억 초과 거래 53% 감소…고가주택 수요 위축 뚜렷

가격대별로 보면 12억원 이하 거래는 33% 감소한 반면, 12억원 초과 고가주택 거래는 53% 줄어 감소폭이 더 컸다.

고가주택이 상대적으로 더 큰 타격을 입은 것은 허가제와 실거주 의무 강화가 ‘투자 목적 매수’를 제약했기 때문으로 분석된다.

▲ 중국 32%·미국 45% 감소…고가 비중은 미국이 높아

국적별로는 중국인 거래가 32% 감소(1,554건→1,053건), 미국인은 45% 감소(377건→208건)했다.

전체 외국인 거래 중 중국 비중은 71%, 미국은 14% 수준으로 구조는 크게 변하지 않았다.

다만 거래 가격 구조에서는 차이가 나타났다.

중국인의 6억원 초과 거래 비중은 10%에 그친 반면, 미국인은 48%에 달했다.

▲ 아파트 중심 거래 지속…실거주 의무 점검 강화

주택 유형별로는 중국인의 경우 아파트 59%, 다세대 36%였고, 미국인은 아파트 비중이 81%로 나타났다.

정부는 올해 1월부터 허가분에 대한 실거주 의무가 본격 시행됨에 따라 지방정부와 함께 이행 여부를 철저히 점검할 방침이다.

허가일로부터 4개월 내 입주, 취득일로부터 2년간 실거주가 의무다. 위반 시 이행강제금 부과 및 허가 취소도 가능하다.