서울 아파트 임대차 40% 반전세…’전셋값 감당 못해 월세로‘

서울에서 아파트 전세난이 심화하면서 지난달 반전세 등 월세를 낀 임대차 거래가 급증했다.

전세 품귀에 가격이 치솟으면서 전세를 구하지 못하거나 오른 전셋값을 대지 못하는 임차인들이 반전세 계약을 맺는 사례가 계속 늘고 있는 것으로 보인다.

12일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약(계약일 기준)은 총 1만2567건으로, 이 가운데 월세가 조금이라도 낀 계약은 39.4%(4954건)를 차지했다.

이는 전달(35.5%·7월)보다 3.9%포인트 높아진 것으로, 올해 들어 가장 높은 수치다.

서울시는 임대차 계약을 전세, 월세, 준월세, 준전세 등 4가지로 분류한다. 월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래, 준월세는 보증금이 월세의 12∼240개월 치인 거래, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 거래로 나눈다.

전체 임대차 거래에서 흔히 반전세로 통칭하는 월세·준월세·준전세의 비중은 작년 7월 말 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입한 새 임대차법 시행 이후 눈에 띄게 증가했다.

새 임대차 법 시행 후 1년간(작년 8월∼지난달) 반전세 거래 비중은 35.1%(18만5273건 중 6만5088건)로, 법 시행 전 1년간 28.1%(2019년 8월∼작년 7월·19만6374건 중 5만5215건)에 비해 7.0%포인트 높아졌다.

법 시행 전 1년 동안은 반전세 거래의 비중이 30%를 넘긴 적이 딱 한 달(작년 4월 32.7%)밖에 없었지만, 법 시행 후에는 분위기가 바뀌어 작년 8월부터 지난달까지는 이 비중이 30% 미만인 달이 단 한 번도 없었다.

올해 들어서도 이 비율은 1∼3월 33.7∼35.5%에서 4월 39.2%, 6월 38.4%, 지난달 39.4% 등으로 40%에 육박한 수준으로 오르고 있다.

지역별로 보면 고가 전세가 몰려 있는 강남권과 중저가 전세가 많은 외곽을 가리지 않고 반전세 증가 현상이 관측됐다.

강남권에서는 강남구가 지난달 45.1%로 전월(39.1%) 대비 6.0%포인트 증가했고, 송파구가 33.8%에서 46.2%로 높아졌다.

강남권 다음으로 전셋값이 높은 '마용성' 지역에서는 마포구가 40.0%에서 52.2%로 12.2%포인트 증가해 임대차 거래의 절반 이상이 반전세 거래로 나타났다.

강동구(33.0%→50.2%)와 중랑구(27.1%→52.4%)가 50%를 넘긴 가운데 구로구(31.6%→46.5%), 은평구(33.8%→45.1%) 등 외곽 지역과 도심 지역인 중구(48.4%→47.2%)도 이 비율이 40%를 상회했다.

전셋값이 큰 폭으로 뛰면서 임대료도 함께 오르고 있다.

전국에서 가장 규모가 큰 단지인 송파구 가락동 헬리오시티의 경우 지난달 계약 신고가 이뤄진 임대차 거래 45건 중 월세를 낀 거래가 21건(46.7%)으로 국토부 실거래가 공개시스템에서 확인된다.

전용면적 84㎡의 경우 작년 상반기 보증금 1억원에 월세 250만원 안팎에 다수 거래가 이뤄졌는데, 지난달 보증금 1억원 월세 350만원(15층·27층)에 거래가 이뤄져 1년 사이 월세가 100만원 가량 올랐다.

은평구에서는 불광동 북한산래미안1단지 59.9㎡가 지난달 보증금 1억원·월세 150만원(12층)에 임대차 계약서를 썼다. 작년 6월 보증금 1억4천만원·월세 70만원(3층)에 전월세 계약을 맺은 것과 비교하면 불과 1년 사이 2배 수준으로 뛰었다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "새 임대차 법 시행 이후 갱신 거래가 늘면서 전세 매물이 크게 줄었고, 보증금 인상률이 5%로 제한되면서 전세의 월세화 현상이 가속화하는 것으로 보인다"며 "앞으로도 월세 낀 반전세 형태의 임대차 거래가 더 증가할 것으로 전망된다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "올해와 내년 모두 입주 물량 감소 등 공급 위축에 따른 전세난 심화가 우려된다. 특히 내년 7월 임대차법 시행 2년을 기점으로 계약갱신 만료 물량이 시장에 쏟아지면서 전 월셋값 추가 상승 가능성이 높은 만큼, 당국이 서민 주거 안정 측면에서 대비할 필요가 있다"고 제언했다.