토지거래허가 카드 꺼낸 서울시, 재건축 활성화·투기 억제 가능할까

서울시가 주요 대규모 재건축·재개발 사업 지역 4곳을 토지거래 허가 구역으로 지정한다고 21일 밝혔다.

대상 구역은 압구정 아파트 지구 24개 단지, 여의도 아파트 지구와 인근 16개 단지, 목동 택지개발 사업 지구 14개 단지, 성수 전략정비 구역 등 모두 4.57㎢다. 구역 지정은 27일 발효되며, 지정 기간은 1년이다.

오세훈 서울시장은 21일 오후 긴급 브리핑을 열고 재건축·재개발 단지가 밀집한 압구정아파트지구와 여의도아파트지구 및 인근 단지, 목동택지개발사업지구, 성수전략정비구역을 향후 1년간 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다.

서울시가 토지거래허가구역으로 묶은 것은 우선 이들 지역이 최근 비정상적인 거래가 포착되고 호가가 급등하는 등 시장이 불안한 조짐을 보이고 있기 때문이다.

▲토지거래허가구역 카드 꺼낸 서울시, "재건축 규제 풀어달라"

한편, 오 시장은 이날 문재인 대통령을 만나 여의도 시범아파트를 콕 찍어 소개하며 재건축 안전진단 문제를 풀어달라고 요청했다.

여의도 시범아파트는 오 시장이 이날 신규로 지정한 토지거래허가구역에 속해 있다.

정부로서도 과거처럼 규제 일변도로 민간 재건축 시장을 대할 수는 없는 상황이고, 실제 최근에는 기류 변화도 관측되고 있다.

현 주택 정책의 키워드인 '주택공급'이 원활하게만 된다면, 또 시장이 과열되는 등 부작용이 생기지 않는다면 민간 개발도 굳이 막아설 이유는 없다는 것이다.

정부는 어떻게든 '패닉바잉'을 멈추게 하려면 서울 도심에도 신규주택 공급이 많아질 수 있다는 명확한 메시지를 국민에게 전달해야 하는 입장이다.

이를 위해 2·4 대책을 통해 공공 직접시행 정비사업과 도심 공공주택 복합개발 사업을 제시하고 사업에 참여할 토지주와 조합 등을 찾고 있었다.

이미 사업 유형별 올해 선도사업 후보지가 속속 나오고 있어 초기 흥행 성적은 나쁘지 않은 편이다.

민간 개발이 활성화되면 상대적으로 정부의 2·4 대책에서 제시된 공공 주도 개발사업의 매력이 떨어질 수밖에 없다.

하지만 어차피 압구정이나 목동 등 이번에 토지거래허가구역으로 지정된 곳의 조합 등은 공공 주도 사업에 부정적인 태도를 보여왔다.

노형욱 국토부 장관 후보자는 오 시장의 민간 재건축 규제 완화 방안에 대해 "공공 주도든 민간 주도든 양자택일의 문제는 아니다"라며 절충점을 찾을 수 있음을 시사한 바 있다.

정부는 일단 민간 재건축 규제 완화가 시장에 미치는 파급력이 워낙 커 매우 조심스러운 태도를 보인다.

정부 관계자는 일단 "정부가 안전진단 제도를 운용하는 것은 안전에 큰 문제가 있는 아파트만 재건축을 하라는 취지이며, 안전진단 요건을 개선한 것이 2018년으로 몇 년 되지도 않았다"고 말했다.

그러면서도 이 관계자는 "서울시가 시장이 불안해지지 않도록 하는 보완 방안을 내놓아야 할 것"이라고 전제하며 "시장에 큰 영향을 주는 사안이라 신중히 고려해야 하며, 최근 안전진단 제도를 개선한 측면도 감안해야 할 것"이라고 말했다.

서울시가 토지거래허가제 외에 추가로 더 확실한 시장 안정 방안을 내놓는다면 신중히 검토해볼 수 있다는 취지다.

▲풍선효과 우려 제기

한편, 일각에선 서울시의 토지거래허가구역이 재건축·재개발 단지가 모인 지역 위주로 제한적으로 지정되다 보니 그 외 지역으로 주택 수요가 몰리는 '풍선효과'가 발생할 것이라는 우려도 제기된다.

토지거래허가구역으로 지정되면 무엇보다 실거주자만 주택을 어렵게 구입할 수 있어 전세 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능해지기 때문이다.

노원이나 용산, 마포 등 나머지 지역의 집값이 불안해질 수밖에 없다.

서울시가 작년 토지거래허가구역으로 묶은 삼성동과 대치동, 청담동, 잠실동 등지는 6월 허가구역 지정이 연장될 공산이 크다.