2026년 6월 말 전국 준공 후 미분양 주택(악성 미분양)이 3만가구에 육박하는 상황에서도 일부 지역의 신규 착공이 최대 459.2%까지 폭증하는 기현상이 벌어지자, 한국토지주택공사(LH)의 미분양 주택 매입 정책이 건설사에게 '손해 없는 사업'의 안전판으로 작용하며 시장 왜곡과 모럴 해저드를 조장한다는 비판이 거세다.

오늘(3일) 국토교통부에 따르면 2026년 6월 말 기준 전국 준공 후 미분양은 총 2만9천786가구에 달했다. 이 중 지방이 2만5천91가구로 전체의 84.2%를 차지하며 악성 미분양의 심각성을 드러냈다. 특히 대구(3천575가구), 부산(3천292가구), 경남(3천226가구)이 상위 지역으로 꼽혔다.

하지만 악성 미분양이 심화하는 와중에도 올해 상반기(1~6월) 일부 지방에서는 신규 착공 물량이 전년 동기 대비 대폭 증가하는 역설적인 상황이 연출됐다. 경북은 8천242가구가 착공돼 459.2%의 폭발적인 증가율을 기록했으며, 충남(285.4%↑), 대구(94.9%↑) 등 6개 지역에서도 신규 착공이 급증했다.

이러한 현상 뒤에는 정부의 적극적인 미분양 해소 정책이 자리하고 있다는 분석이다. 정부는 LH를 통해 지방 미분양 주택 매입 물량을 기존 3천가구에서 8천가구로 대폭 늘렸다. 매입 상한가 또한 감정평가액의 83%에서 90%로 확대하여 건설사의 부담을 덜어주고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난달 27일 「국가가 적극 매입하는 것이 중요하고 가격도 원활하게 줄 수 있도록 했다」며 정책의 취지를 설명했다.

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정부의 이러한 지원책에 대해 건설업계는 즉각적인 반응을 보였다. 한 건설사 관계자는 「미분양이 나도 LH가 매입해주니 손해가 없다」며, 정부 정책이 건설사의 재정적 안전판 역할을 톡톡히 하고 있음을 시사했다. 이는 건설경기를 부양하고 미분양 리스크를 줄이려는 정부의 의도와 달리, 오히려 건설사들이 시장 상황과 무관하게 '묻지마 착공'을 지속할 수 있는 여지를 제공한다는 비판으로 이어진다.

전문가들은 정부의 공공 개입이 시장의 자율성을 해치고 있다고 우려한다. 조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 「공공 개입은 시장의 모럴 해저드를 조장하고, 민간의 공급 조절 기능을 약화한다」고 지적했다. 그는 이러한 문제의식을 바탕으로 미분양 주택 매입 시 '역경매 방식' 도입을 제안했다. 이는 최저가 입찰을 통해 공공 재정 부담을 최소화하고 시장 자정 기능을 유도하자는 취지다.

정부의 미분양 매입 정책은 단기적으로 건설경기 부양 효과를 낼 수 있으나, 장기적으로는 시장의 자율적인 공급 조절 기능을 약화시키고 불필요한 과잉 공급을 유발할 수 있다는 지적이다. 이는 결국 국민에게 부담으로 전가될 수 있다. 조정흔 위원장이 제안한 '역경매 방식' 등 시장 친화적이고 근본적인 미분양 해소 방안 모색이 시급한 시점이다.