서울 연립·다세대주택 매매 거래량이 아파트 규제 강화와 전세 물량 부족의 영향으로 1만 건을 돌파하며 2년 만에 최대치를 기록했다. 토지거래허가구역 지정과 아파트 전세가 상승에 부담을 느낀 실수요자들이 상대적으로 진입 장벽이 낮은 비아파트 시장으로 대거 유입된 결과로 분석된다.

서울 연립·다세대주택 매매 시장이 아파트 규제 강화와 전세난의 영향으로 2년 만에 최대 거래량을 달성하며 활기를 띠고 있다. 아파트 토지거래허가구역 묶임 현상과 전월세 물건 품귀로 인해 갈 곳을 잃은 수요자들이 상대적으로 규제가 덜한 비아파트 시장으로 대거 이동한 것으로 분석된다. 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과에 따르면 올해 1분기 서울 연립·다세대 매매 거래량은 1만 201건을 기록하며 시장의 예상을 뛰어넘었다. 이는 지난 2022년 2분기 1만 986건을 기록한 이후 가장 높은 수치로 주택 시장의 하부 구조가 다시 움직이고 있음을 시사한다.

거래량의 가파른 상승세는 전 분기 및 전년 동기 대비 지표에서 더욱 명확하게 드러난다. 올해 1분기 거래량은 직전 분기인 8,741건과 비교해 16.7퍼센트 증가했으며, 작년 같은 기간인 6,864건보다는 무려 48.6퍼센트 급증했다. 거래 금액의 증가 폭은 거래량보다 더욱 커 시장 내 자금 유입이 활발해졌음을 입증한다. 1분기 전체 거래 금액은 총 4조 3,261억 원으로 집계되어 전 분기 대비 16.8퍼센트 늘어났으며, 작년 동기 2조 6,069억 원과 비교하면 65.9퍼센트라는 폭발적인 성장세를 보였다.

서울 전역에서 고른 상승세가 나타난 가운데 특히 외곽 지역과 주거 밀집 지역의 거래 증가가 두드러졌다. 서울 25개 자치구 중 19개 구에서 직전 분기 대비 거래량이 상승하며 시장 회복세가 광범위하게 확산되는 양상을 보였다. 노원구가 53.7퍼센트의 증가율을 기록하며 가장 가파른 상승 곡선을 그렸고 성북구가 51.6퍼센트로 그 뒤를 이었다. 은평구와 강서구 역시 각각 41.4퍼센트와 40.3퍼센트의 높은 증가율을 보였으며 동작구 또한 34.2퍼센트 늘어나며 상위권에 이름을 올렸다.

아파트 시장의 전월세 품귀 현상은 연립·다세대 주택의 임대차 시장까지 동반 과열시키는 양상을 띠고 있다. 올해 1분기 서울 연립·다세대 임대차 거래량은 총 3만 7,764건으로 전 분기 대비 14.2퍼센트 증가하며 매매 시장과 동조화 현상을 보였다. 전세 거래는 1만 3,798건으로 12.6퍼센트 증가했으나, 월세 거래는 2만 3,966건으로 15.1퍼센트 늘어나며 월세 선호 현상이 더욱 뚜렷해졌다. 전체 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 63.5퍼센트에 달해 임대차 시장의 구조적 변화가 가속화되고 있음을 보여준다.

임대차 수요의 증가는 자연스럽게 보증금 상승으로 이어져 서민들의 주거비 부담을 가중시키고 있다. 1분기 서울 연립·다세대 주택의 3.3제곱미터당 전세 평균 보증금은 2,113만 원으로 집계되었다. 이는 직전 분기 기록한 2,091만 원보다 1.1퍼센트 상승한 수치로 아파트 전세가 상승의 여파가 빌라 시장으로 전이되고 있음을 의미한다. 전세가 상승은 향후 매매가를 밀어 올리는 하방 지지선 역할을 할 가능성이 커 실수요자들의 주의가 요구된다.

다만 이러한 거래량 증가는 아파트 시장의 규제에 따른 일시적 반사이익일 뿐, 비아파트 시장의 근본적인 체질 개선으로 보기에는 한계가 있다는 지적도 제기된다. 시장 전문가들은 아파트 토지거래허가구역 해제나 공급 확대가 이루어질 경우 빌라 수요가 다시 급격히 위축될 수 있다는 점을 경고한다. 시장의 한 관계자는 "아파트 시장의 강력한 규제와 수급 불균형이 서민 주거 사다리인 빌라 시장으로의 비정상적 수요 쏠림을 야기하고 있다"고 진단했다. 자산 가치의 안정성 측면에서 빌라는 아파트보다 변동성이 크다는 점을 간과해서는 안 된다.

향후 서울 주택 시장은 아파트 공급 부족 해소 여부에 따라 연립·다세대 시장의 향방이 결정될 전망이다. 아파트 전세난이 단기간에 해결되기 어려운 구조적 문제임을 고려할 때 빌라 시장으로의 수요 유입은 당분간 지속될 가능성이 높다. 실수요자들은 단순한 거래량 증가에 휩쓸리기보다 해당 지역의 입지와 향후 재개발 가능성 등을 면밀히 검토하여 보수적인 관점에서 접근해야 한다. 정부의 부동산 규제 완화 속도와 금리 변동 추이가 향후 비아파트 시장의 지속 가능성을 판가름할 핵심 변수가 될 것이다.