서울 아파트 경매 시장에서 낙찰가율이 2개월 연속 100%를 상회하며 감정가를 웃도는 고가 낙찰 현상이 뚜렷해지고 있다. 5월 서울 아파트 낙찰가율은 100.8%를 기록했으며, 이는 재건축 단지와 가격 경쟁력을 갖춘 외곽 구축 아파트에 대한 수요가 집중된 결과다. 전국적으로는 낙찰률이 하락하며 시장 양극화가 심화되는 가운데 수도권 주요 지역의 매수세는 여전히 강력한 것으로 분석된다.
서울 아파트 경매 시장의 열기가 식지 않으면서 낙찰가율이 2개월 연속으로 감정가를 추월하는 현상이 나타나고 있다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션의 5월 집계에 따르면 서울 아파트 낙찰가율은 100.8%를 기록하며 전월의 100.5%보다 0.3%포인트 상승하였다. 이는 시장 내 일부 우량 매물을 중심으로 감정가 이상의 가격을 지불해서라도 소유권을 확보하려는 공격적인 매수세가 유입되고 있음을 의미한다.
경매 공급 물량은 다소 줄어들었으나 고가 낙찰의 집중도는 오히려 강화되는 양상을 보이고 있다. 5월 서울 아파트 경매 진행 건수는 140건으로 전월의 152건 대비 약 8% 감소하며 2개월 연속 하락세를 이어갔다. 낙찰률 역시 40.0%로 전월 대비 8.7%포인트 급락하며 시장의 선별적 접근 방식이 뚜렷해지고 있음을 방증한다.
특정 단지에 대한 쏠림 현상은 재건축 예정 단지와 외곽의 저평가된 구축 대단지에서 두드러지게 관측된다. 이주현 지지옥션 전문위원은 "일부 재건축 아파트가 감정가를 크게 웃도는 가격에 낙찰돼 전체적인 강세를 주도했다"고 분석하였다. 이어 그는 "상대적으로 가격 부담이 덜한 외곽 지역의 구축 대단지 아파트에도 실수요가 몰리며 낙찰가율 100%를 상회하는 사례가 속출하고 있다"고 덧붙였다.
매수 열기와는 별개로 시장의 전반적인 참여도는 다소 위축된 모습을 보이며 신중한 분위기를 형성하고 있다. 서울 아파트 평균 응찰자 수는 5.9명으로 집계되어 전월의 7.5명보다 1.6명 감소한 것으로 나타났다. 이는 고금리 환경과 부동산 경기 회복에 대한 불확실성이 상존하는 상황에서 투자자들이 무분별한 입찰보다는 확실한 수익성이 보장된 물건에만 집중하고 있기 때문이다.
경기 지역 역시 서울의 온기가 확산되며 낙찰가율이 1년여 만에 최고치를 경신하는 등 상승세를 탔다. 경기 지역 아파트 낙찰가율은 전월 대비 2.7%포인트 상승한 89.0%를 기록하며 지난해 6월의 89.7% 이후 가장 높은 수준에 도달하였다. 낙찰률 또한 41.1%로 전월보다 2.8%포인트 오르며 수도권 경매 시장의 회복 탄력성을 보여주었다.
경기권 내에서도 입지 조건이 우수한 주요 거점 도시들을 중심으로 매수세가 강력하게 유입되는 추세다. 과천, 광명, 분당 등 서울과의 접근성이 뛰어난 지역의 신축급 아파트들이 낙찰가율 상승의 핵심 동력으로 작용하였다. 이들 지역은 우수한 정주 여건과 향후 가치 상승 기대감이 반영되면서 경매 시장의 핵심 타깃으로 부상하였다.
전국 단위의 경매 지표를 살펴보면 낙찰가율은 소폭 상승했으나 낙찰률은 역대 최저 수준으로 떨어지는 불균형이 발생하였다. 전국 아파트 낙찰가율은 87.3%로 전월 대비 0.3%포인트 상승하며 완만한 회복세를 보였다. 반면 낙찰률은 34.3%로 전월 대비 1.4%포인트 하락하며 2023년 6월의 32.9% 이후 가장 낮은 수치를 기록하였다.
전국에서 가장 높은 낙찰가를 기록한 물건은 서울 강남구 신사동 소재의 근린시설로 확인되었다. 지하 1층에서 지상 4층 규모의 이 건물은 감정가 445억 4,111만 원의 77.0% 수준인 342억 8,999만 원에 주인을 찾았다. 이는 고가 상업용 부동산 시장에서도 입지에 따른 대형 물건의 거래가 꾸준히 이어지고 있음을 시사한다.
가장 치열한 입찰 경쟁이 벌어진 곳은 경기 과천시 갈현동에 위치한 전용면적 55.8㎡ 규모의 아파트였다. 해당 물건에는 무려 38명의 응찰자가 몰리며 뜨거운 관심을 입증하였고, 결국 감정가 10억 8,000만 원의 140.3%에 달하는 15억 1,530만 원에 낙찰되었다. 신축급 단지에 대한 선호도와 과천 지역의 미래 가치가 반영된 결과로 풀이된다.
일각에서는 낙찰가율 100% 돌파를 시장의 전면적인 과열로 해석하기에는 무리가 있다는 신중론을 제기한다. 낙찰가율의 상승이 일부 선호 단지의 고가 낙찰에 의한 착시 효과일 수 있으며, 전체적인 낙찰률과 응찰자 수가 감소하고 있다는 점은 여전히 대다수 매물이 외면받고 있음을 의미하기 때문이다. 시장의 양극화 현상이 심화되면서 우량 매물과 비우량 매물 간의 격차는 더욱 벌어질 가능성이 높다.
향후 경매 시장은 금리 인하 시점과 주택 공급 대책의 실효성에 따라 향방이 결정될 것으로 전망된다. 고가 낙찰 사례가 이어지는 가운데에서도 대출 규제와 고금리 부담은 여전히 실수요자들의 진입 장벽으로 작용하고 있다. 투자자들은 감정가 대비 낙찰가 비율뿐만 아니라 실제 거래 가격과의 괴리율을 면밀히 분석하여 보수적인 입찰 전략을 유지할 필요가 있다.
