내 집 마련을 준비하는 길목에서 가장 자주 접하게 되는 분야가 바로 '부동산 청약'과 '경매'이다. 청약은 신규 아파트를 분양받는 대표적인 방법이며, 경매는 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 유용한 수단이다.

하지만 전문 용어의 벽에 막혀 좋은 기회를 놓치는 경우가 많다. 성공적인 내 집 마련을 위해 반드시 알아두어야 할 핵심 부동산 경매·청약 용어 7가지를 정리했다.

▲ LTV·DSR (담보인정비율·총부채원리금상환비율)

LTV(Loan to Value)는 주택 가격 대비 대출 가능한 한도를 뜻하며, DSR(Debt Service Ratio)은 신청자의 연간 소득 대비 모든 금융 부채의 원리금 상환액 비율을 의미한다.

아무리 청약에 당첨되거나 경매 낙찰에 성공하더라도, 정부의 대출 규제와 본인의 DSR 한도를 고려하지 않으면 잔금을 치르지 못해 계약금을 날릴 위험이 발생한다. 따라서 자금 계획을 세울 때 가장 먼저 확인해야 할 필수 금융 지표이다.

▲ 특별공급 (특공)

특별공급은 다자녀 가구, 신혼부부, 생애최초 주택 구입자, 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 계층의 내 집 마련을 돕기 위해 일반 청약 경쟁 없이 별도로 배정하는 물량이다.

일반공급에 비해 경쟁률이 상대적으로 낮고 당첨 확률이 높다는 장점이 있다. 다만 평생 단 한 번만 당첨 기회가 부여되며, 소득 및 자산 기준 등이 엄격하게 적용되므로 자격 요건을 미리 꼼꼼히 확인해야 한다.

부동산[연합뉴스 제공]

▲ 가점제와 추첨제

아파트 청약 당첨자를 선발하는 두 가지 핵심 방식이다. 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 점수화하여 점수가 높은 순으로 당첨자를 선정한다.

반면 추첨제는 무주택자나 1주택자 중에서 말 그대로 무작위 추첨을 통해 당첨자를 뽑는다. 청약 가점이 낮은 젊은 층이나 신혼부부라면 추첨제 비율이 높은 전용면적이나 지역을 집중적으로 공략하는 전략이 유리하다.

▲ 분양가상한제 및 실거주 의무

분양가상한제는 택지비와 건축비에 적정 이윤을 더해 분양가의 상한선을 법으로 제한하는 제도이다. 시세보다 저렴하게 공급되어 '로또 청약'이라 불리기도 한다.

그러나 분양가상한제가 적용되는 단지는 시세 대비 분양가 비율에 따라 일정 기간 전매가 제한되며, 입주 후 일정 기간 실제로 거주해야 하는 '실거주 의무'가 부여될 수 있다. 실거주 의무를 위반할 경우 불이익이 발생하므로 실입주 가능 여부를 신중히 판단해야 한다.

▲ 권리분석

부동산 경매에 참여할 때 가장 중요한 단계로, 해당 물건을 낙찰받았을 때 인수해야 하는 등기부상의 권리나 법적 하자 유무를 파악하는 작업이다.

낙찰자가 입찰금 외에 추가로 변제해야 하는 채권이나 유치권, 임차인의 선순위 임차권 등이 있는지 면밀히 따져보아야 한다. 권리분석을 소홀히 할 경우 시세보다 훨씬 비싼 가격에 집을 매수하는 결과를 초래할 수 있다.

▲ 말소기준권리

경매 절차에서 등기부등본상에 설정된 권리들이 낙찰 후 소멸하는지, 아니면 낙찰자에게 인수되는지를 가르는 기준이 되는 권리이다.

근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 등기부상 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 된다. 이 권리를 포함해 이후에 설정된 모든 권리는 원칙적으로 낙찰 후 소멸하므로, 권리분석의 시작과 끝이라 할 수 있는 핵심 개념이다.

▲ 대항력과 우선변제권

경매 물건에 거주 중인 임차인의 권리를 보호하는 두 가지 핵심 요소이다. 대항력은 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마쳤을 때 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘이다.

우선변제권은 대항 요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 절차에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 뜻한다. 경매 입찰자는 해당 물건의 임차인이 대항력을 갖추었는지 여부를 반드시 확인하여 보증금 인수 리스크를 사전 차단해야 한다.