수도권 아파트 시장의 가격 상승 동력이 양도소득세 중과 시행을 앞둔 급매물 출현으로 인해 올해 들어 가장 낮은 수준인 9.7%까지 추락했다. 서울 아파트 신고가 거래 비중은 19.3%로 전월 대비 2%포인트 하락했으며, 특히 세금 부담이 큰 강남권 고가 단지를 중심으로 직전 거래가보다 낮은 가격의 매매가 집중되는 양상을 보였다. 반면 경기 구리와 용인 등 교통 호재와 산업 배후 수요가 뒷받침되는 지역은 신고가 비중이 급증하며 지역별 양극화가 심화되는 추세다.
수도권 아파트 시장에서 신고가 거래가 차지하는 비중이 한 자릿수로 내려앉으며 부동산 시장의 열기가 한풀 꺾인 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 직방이 국토교통부 매매 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난달 계약된 수도권 아파트 중 신고가 거래 비중은 9.7%를 기록하며 올해 최저치를 경신했다. 이는 자산가들이 세제 혜택을 받기 위해 매물을 내놓으면서 가격 상단이 억제된 결과로 풀이된다.
서울 아파트 시장의 신고가 비중은 지난 4월 21.3%에서 지난달 19.3%로 하락하며 20% 선이 무너졌다. 경기도 역시 같은 기간 7.7%에서 7.0%로 0.7%포인트 감소하며 수도권 전반의 가격 정체 현상을 뒷받침했다. 이러한 흐름은 고가 주택이 밀집한 지역일수록 양도세 중과에 따른 하방 압력이 강하게 작용했음을 시사한다.
강남권 아파트 시장은 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자들이 급매물을 쏟아내면서 신고가 비중이 급격히 축소되었다. 강남구의 지난달 신고가 거래 비중은 19.3%에 그치며 지난해 5월 기록했던 50.4% 대비 무려 31.1%포인트나 폭락했다. 서초구 또한 48.1%에서 33.8%로, 용산구는 35.4%에서 26.4%로 각각 신고가 비중이 큰 폭으로 줄어들며 하락세를 면치 못했다.
전통적인 부촌인 광진구와 양천구 역시 시장의 냉기를 피하지 못하고 신고가 비중이 전년 대비 감소했다. 광진구는 지난해 25.8%에서 올해 22.1%로 하락했으며, 양천구는 31.8%에서 30.8%로 소폭 감소하며 보합권에 머물렀다. 이는 양도세 중과 부담이 큰 고가 주택 단지를 중심으로 직전 거래가보다 저렴한 매물이 시장에 풀린 영향으로 분석된다.
반면 비강남권 일부 지역에서는 오히려 신고가 비중이 확대되는 풍선효과가 관찰되었다. 동대문구의 신고가 거래 비중은 지난해 7.6%에서 올해 31.8%로 급증하며 서울 내에서 가장 눈에 띄는 상승세를 보였다. 영등포구는 19.3%에서 41.2%로, 동작구는 16.5%에서 35.3%로, 강서구는 9.2%에서 27.9%로 각각 신고가 비중이 확대되며 강남권과는 대조적인 흐름을 나타냈다.
경기도에서는 비규제지역 중에서도 산업 기반이 탄탄하거나 교통 여건이 개선되는 지역을 중심으로 신고가 거래가 활발했다. 구리시는 신고가 비중이 지난해 2.2%에서 올해 21.1%로 18.9%포인트 상승하며 경기도 내 최고 상승폭을 기록했다. 구리 지역은 지하철 6호선 연장 추진과 노후 단지의 재건축 기대감이 복합적으로 작용하며 거래량과 가격이 동시에 상승하는 추세다.
반도체 산업의 배후 수요가 유입되는 이른바 '반도체 벨트' 지역의 약진도 두드러졌다. 용인 수지구는 신고가 비중이 3.3%에서 19.4%로 상승했으며, 화성시 동탄구는 1.0%에서 12.0%로 12배가량 폭증했다. 하남시와 성남시 중원구 역시 각각 21.4%와 24.6%의 신고가 비중을 기록하며 전년 대비 두 배 이상의 성장세를 보였다.
부동산 시장 전문가들은 이러한 현상을 세제 정책 변화에 따른 일시적 포트폴리오 조정 과정으로 진단하고 있다. 한 시장 분석 전문가는 "양도세 중과를 피하기 위한 고가 주택의 급매 처분이 일단락되면 시장은 다시 실수요 위주로 재편될 것"이라며 "다만 금리 수준과 공급 물량에 따라 지역별 온도 차는 더욱 벌어질 가능성이 크다"고 분석했다.
다만 지난달 계약 건의 경우 실거래 신고 기한이 이달 말까지 남아 있어 최종적인 수치는 변동될 수 있다. 5월 10일 양도세 중과 시행 이후의 실제 가격 변화와 시장 반응은 데이터가 완전히 수집되는 다음 달 이후에야 정확한 판독이 가능할 전망이다. 현재까지의 수치는 정책 시행 직전의 심리적 압박이 시장에 미친 영향만을 반영하고 있다는 점에 유의해야 한다.
일각에서는 이번 신고가 비중 감소가 시장 전반의 대세 하락 신호라고 단정 짓기에는 무리가 있다는 반론도 제기된다. 특정 호재가 있는 경기권 지역의 신고가 경신이 계속되고 있으며, 서울 비강남권의 매수세 또한 여전히 견고하기 때문이다. 이는 시장의 유동성이 규제가 덜하고 미래 가치가 명확한 지역으로 이동하고 있음을 보여주는 증거로 해석될 수 있다.
향후 수도권 아파트 시장은 정부의 부동산 규제 완화 강도와 거시 경제 지표의 변화에 따라 향방이 결정될 것으로 보인다. 세제 개편에 따른 급매물 소진 이후 시장이 다시 상승 곡선을 그릴지, 아니면 고금리 기조 속에 장기 정체 국면에 진입할지는 공급 대책의 실효성에 달려 있다. 투자자들은 지역별 호재와 세제 혜택의 실익을 면밀히 따져보는 신중한 접근이 요구되는 시점이다.
