▲ 양도세 중과 앞두고 서울 고가 아파트 매물 쏟아져

정부의 다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 서울 고가 아파트 시장에서 매도 물량이 집중된 것으로 나타났다.

강력한 대출 규제가 이어지는 상황에서도 세금 부담 확대를 피하려는 집주인들이 선제적으로 매도에 나서면서 4~5월 고가 주택 거래가 급증했다.

전문가들은 향후 초고가 주택에 대한 보유세와 양도세 부담이 커질 경우 추가적인 매도 물량이 나올 가능성이 있다고 분석했다.

[재경일보제공]

▲ 15억원 초과 아파트 거래 비중 5월 28% 육박

국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과 지난 5월 서울에서 계약된 아파트 8천779건 가운데 15억원 초과 아파트 거래는 2천446건으로 전체의 27.9%를 차지했다.

서울 아파트 시장은 지난해 대출 규제 강화 이후 고가주택 거래가 지속적으로 위축돼 왔다.

15억원 초과 주택담보대출 한도가 축소되면서 올해 1월 고가 아파트 거래 비중은 21.1%를 기록했고, 2월 18.9%, 3월 16.6%까지 하락했다.

하지만 양도세 중과 시행이 다가오면서 분위기가 바뀌었다. 4월 거래 비중은 24.2%로 반등했고, 5월에는 28%에 가까운 수준까지 상승하며 연중 최고치를 기록했다.

▲ 세금 부담 피하려는 매도…급매 중심으로 거래 활성화

고가 아파트 거래 증가 배경에는 세 부담을 줄이려는 집주인들의 움직임이 있었다.

양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자뿐 아니라 재건축 부담과 보유세 증가를 우려한 일부 1주택자들도 매도에 나선 것으로 분석됐다.

특히 정부가 무주택자의 경우 토지거래허가구역 내 실거주 의무를 일정 기간 유예하고, 5월 9일까지 토지거래허가 신청을 마친 거래에 대해 양도세 중과 적용을 배제한 점도 거래 증가 요인으로 작용했다.

이에 따라 5월 말까지 실제 계약이 이어지면서 고가 주택 시장에 단기 거래 집중 현상이 나타났다.

▲ 30억원 이상 초고가 아파트 거래도 5월 정점

초고가 주택 시장에서도 비슷한 흐름이 나타났다.

30억원 초과 아파트 거래량은 3월 156건에서 4월 442건으로 급증했고, 5월에는 514건까지 늘어나며 정점을 찍었다.

거래 비중 역시 올해 1월 4.0%에서 3월 2.84%까지 낮아졌지만, 4월 5.11%, 5월 5.9%로 확대됐다.

100억원 이상 초고가 아파트 거래도 증가했다. 5월 한 달 동안 계약된 100억원 이상 아파트 매매는 7건으로, 4월 3건보다 두 배 이상 늘었다.

강남권 중개업계에서는 재건축과 보유세 부담을 우려한 집주인들이 가격을 낮춘 급매물을 내놓으면서 거래가 늘었다고 설명했다.

▲ 양도세 중과 이후 고가 거래 감소…중저가 시장으로 이동

고가 아파트 거래 열기는 양도세 중과 시행 이후 다시 약해졌다.

6월부터는 15억원 이하 아파트 거래 비중이 다시 확대됐고, 7월 현재 신고된 거래 가운데 82%가 15억원 이하 아파트로 나타났다.

특히 대출 한도가 상대적으로 높은 중저가 단지에 매수세가 집중되면서 시장 중심축이 이동했다.

반면 30억원 초과 초고가 아파트 거래 비중은 6월 4.6%로 낮아졌고, 7월에는 3.2%까지 떨어졌다.

이는 세제 변화가 고가주택 시장의 단기 거래 흐름에 직접적인 영향을 미친 것으로 풀이됐다.

▲ 보유세·양도세 개편 예고에 초고가 매물 증가 가능성

전문가들은 앞으로 발표될 세제 개편안에 따라 초고가 주택 시장이 다시 움직일 가능성이 있다고 전망했다.

보유세와 양도세 부담이 동시에 커질 경우 고가 주택 보유자들이 세 부담을 감당하기 어려워 매도를 선택할 수 있다는 분석이다.

서초구 반포동 등 초고가 주택 밀집 지역에서도 장기간 보유한 원주민 가운데 은퇴자나 소득이 없는 고령층이 적지 않아 세금 부담이 현실적인 매도 요인이 될 수 있다는 전망이 나왔다.

결국 서울 고가 아파트 시장은 대출 규제보다 세제 변화에 더욱 민감하게 반응하는 구조를 보이며, 향후 정부의 세제 방향이 시장 흐름을 좌우할 핵심 변수로 떠올랐다.