지방 주택시장에 팔리지 않은 새 아파트가 쌓이고 있지만 일부 지역에서는 신규 착공이 계속 늘어나면서 공급 과잉 우려가 커지고 있다.

[연합뉴스제공]

정부가 건설경기 침체를 막기 위해 공공 매입 카드를 꺼내 들었지만, 시장의 구조적 문제를 해결하기보다 미분양 위험을 정부가 떠안는 방식이 될 수 있다는 지적이 나오고 있다.

▲ 지방 악성 미분양 2만5천가구…대구·부산 등 집중

국토교통부 주택통계에 따르면 지난 6월 말 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 2만9천786가구로 집계됐다.

이 가운데 지방 물량은 2만5천91가구로 전체의 84.2%를 차지했다.

지역별로는 대구가 3천575가구로 가장 많았고, 부산 3천292가구, 경남 3천226가구, 경북 2천973가구, 경기 2천568가구, 충남 2천372가구 등이 뒤를 이었다.

준공 이후에도 팔리지 않는 이른바 ‘악성 미분양’이 지방 주택시장 침체의 주요 지표로 자리 잡은 상황이다.

▲ 미분양 많은 지역에서 착공 증가…공급 불균형 우려

문제는 미분양이 심각한 지역에서도 신규 주택 공급이 계속되고 있다는 점이다.

악성 미분양 상위 10개 지역 가운데 6곳은 올해 상반기 착공 물량이 지난해 같은 기간보다 증가했다.

경북은 올해 1~6월 착공 물량이 8천242가구로 지난해 같은 기간보다 459.2% 급증했다.

충남은 285.4%, 전남은 121.4%, 인천은 102.6%, 대구는 94.9%, 경남은 10.8% 각각 증가했다.

수요 감소로 기존 주택도 팔리지 않는 상황에서 신규 공급까지 이어지면서 일부 지역에서는 공급 과잉이 장기화될 수 있다는 분석이 나왔다.

▲ LH 미분양 매입 확대…건설업계 숨통 vs 도덕적 해이 논란

정부는 지방 건설경기 회복을 위해 LH를 통한 준공 후 미분양 매입 규모를 확대했다.

기존 3천가구 수준이던 매입 물량을 8천가구로 늘리고, 매입 상한 가격도 감정평가액의 83%에서 90%로 높였다.

정부는 미분양 주택을 공공이 흡수해 건설사의 자금 부담을 줄이고 지역 경기 회복을 유도하겠다는 입장이다.

김윤덕 국토교통부 장관도 지방 미분양 문제와 관련해 국가 차원의 적극적인 매입 필요성을 강조하며 공공 역할 확대 방침을 밝혔다.

▲ “팔리지 않아도 정부가 사준다”…시장 기능 약화 우려

하지만 전문가와 일부 업계에서는 정부의 개입이 오히려 공급 조절 기능을 떨어뜨릴 수 있다는 우려를 제기했다.

미분양 발생은 사업성이 부족하거나 수요 예측이 빗나갔다는 시장 신호인데, 공공 매입이 확대되면 건설사가 사업 위험을 충분히 부담하지 않을 수 있다는 것이다.

한 건설업계 관계자는 “분양이 성공하면 수익을 내고, 실패해도 LH 매입이라는 안전판이 있다면 사업 판단이 느슨해질 수 있다”고 지적했다.

▲ 전문가 “시장 원리 반영한 매입 방식 필요”

전문가들은 미분양 해소 자체보다 시장 기능을 살리는 방식의 정책 설계가 필요하다고 강조했다.

조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 공공이 미분양을 모두 떠안을 경우 사업 경쟁력이 떨어지고, 가격 조정과 공급 조절이라는 시장 기능이 제대로 작동하기 어렵다고 지적했다.

이어 감정평가액 기준 매입보다 실제 수요와 가격 경쟁을 반영하는 ‘역경매 방식’ 등을 활용해야 한다고 제안했다.

정부의 미분양 매입 정책이 단기적으로 건설업계 회복에는 도움이 될 수 있지만, 장기적으로는 부실 사업장의 구조조정을 늦추는 요인이 될 수 있어 정책 효과와 부작용을 함께 살펴봐야 한다는 분석이 나온다.