오늘, 강남 초고가 아파트 한 채를 가진 집주인의 고민이 깊어지고 있다. 당장 내년 수천만 원의 보유세 폭탄을 넘어, 불과 3년 뒤 집을 팔면 양도세가 4배 가까이 뛸 수 있다는 충격적인 세제개편안의 그림자가 드리우면서, '비자발적 엑소더스'가 현실화될 수 있다는 우려가 커지고 있다.
새 세제개편안은 현재(2026년 8월 3일) 다주택자뿐 아니라 초고가 주택, 비거주 1주택자의 세 부담을 대폭 늘리는 방향으로 개편됐다. 특히 서초구 반포동, 강남구 대치동 등 주요 지역의 고가 아파트 소유자들은 당장 내년부터 급증할 보유세를 걱정하고 있다. 서초구 반포동 반포 자이 전용 84㎡의 보유세는 2026년 2천257만원으로 2025년 대비 27% 증가했으며, 공시가격 동결을 가정해도 2028년에는 2천464만원으로 9% 더 늘어난다. 용산구 한남더힐 235.31㎡는 2026년 보유세 1억850만원, 2028년 1억4천870만원으로 각각 44%, 38% 급증할 것으로 추산됐다. 아크로리버파크 등 강남 주요 초고가 아파트 소유주들은 세부담 상한 상향과 세율 인상으로 인해 세 부담이 가중되고 있다. 서초구 반포동의 한 공인중개사는 「매달 정부에 수백만원씩 월세 내고 사는 꼴이다」라며 불만을 토로했다.
더 큰 충격은 양도세에서 예고됐다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 10년 거주 후 56억 원에 매도할 경우, 양도세는 2026년 2억4천185만원에서 2029년 9억4천500만원으로 무려 291%(약 4배) 폭증한다. 이는 양도차익 38억9천만원에 대한 장기보유특별공제 한도가 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 축소되고 거주 공제로 통합되는 등 관련 제도가 대폭 변경됐기 때문이다.
유형별로 세금 명암이 엇갈리는 현상도 뚜렷하다. 비거주 1주택자인 반포 자이 84㎡는 2026년 보유세가 2천812만원으로 2025년 대비 55% 이상 증가했으며, 거주 시보다 555만원 많았다. 2주택자인 강남구 대치동 은마 84㎡와 송파구 잠실 주공5단지 82㎡를 합산한 2026년 보유세는 8천100만원으로 2025년 대비 80% 이상 급증하며, 2028년에는 1억450만원에 달할 것으로 추산됐다.
