대출 규제로 주택시장, 거래절벽 심화·가격상승 둔화 예상

정부가 상환능력 중심의 대출관행 정착을 위한 초강력 가계부채 관리 강화 방안을 내놓으면서 주택 거래량이 더욱 줄어들고 가격 상승폭 둔화세가 가속화될 것이라는 전망이 나온다.

금융위원회는 26일 가계부채의 강력한 관리를 위해 총부채원리금상환비율(DSR·소득 대비 갚아야 할 원리금 비율)의 시행 시기를 애초보다 앞당기는 동시에 제2금융권으로 확대하는 내용을 골자로 한 가계부채 보완 대책을 발표했다.

정부의 이번 가계부채 관리 방안에 따라 금융권의 대출한도 축소 움직임이 본격화되고, 내달 기준금리 인상 가능성까지 맞물리면 부동산 매입 심리가 얼어붙어 주택 거래량이 더욱 줄어들 것이라고 전문가들은 전망했다.

[연합뉴스 제공]

함영진 직방 빅데이터랩장은 "누적된 집값 상승 피로감 등과 겹치며 매수세가 감소할 가능성이 크다"며 "거래가 얼어붙으면서 가격 상승률은 더욱 둔화될 것"이라고 예상했다.

다만 현재 시장에서 주택공급 물량이 크게 줄어드는 상황이라 대출규제 등에 따른 수요 둔화가 가격 하락으로까지는 이어지지 않을 것이라는 분석이 우세한 편이다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "대출 문턱이 높아지면 그만큼 시장에 참가하는 유효 수요가 줄어들 수밖에 없다"면서 "거래가 둔화하면서 상승세가 소강 국면으로 접어들 것"이라고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "대출에 크게 좌우되지 않는 금액대나 어떤 식으로든 구매력이 있는 사람들에게 대출 규제가 미치는 영향은 제한적"이라며 "주택 매수를 억제했다는 것을 주택 매수 수요 자체가 바뀐 것으로 받아들이기에는 시장 상황이 충분하지 않다"고 지적했다.

구체적으로 다주택자의 주택 추가 구매 수요는 차단되다시피 하고 당분간 '똘똘한 한 채 선호' 현상이 확대될 수 있다는 분석도 나온다.

함영진 랩장은 "소득과 상환 능력 하에서의 대출 운용이 중요해지면서 무분별한 주택 구매보다는 대기 수요가 꾸준한 신축이나 교통망 예정지, 공급 희소성이 지속될 수 있는 지역 위주로 매입 수요가 제한될 것"이라며 "이렇게 되면 지역별 양극화가 더 커질 수 있다"고 진단했다.

가을 성수기라는 말이 무색할 정도로 거래 시장의 한파가 조기에 닥칠 가능성이 큰 상황 속에서 청약통장을 보유한 무주택 실수요자는 3기 신도시나 분양가상한제가 적용되는 아파트의 청약에 집중하는 양상도 나타날 전망이다.

정부는 이날 발표에서 개인별 DSR 계산 시 예외적으로 제외되는 대출로 분양주택에 대한 중도금 대출, 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가 분담금에 대한 중도금 대출, 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출, 서민금융상품, 전세자금 대출 등을 제시했다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "주택 거래시장이 지금보다 더욱 얼어붙을 것으로 예상됨에 따라 청약시장으로 발길을 돌리는 수요가 더욱 커질 가능성이 있다"고 말했다.

그러나 분양 주택과 관련된 중도금 집단대출은 규제지역과 금융권의 가계대출 증가율 관리, 개인별 DSR 규제에 따라 분양가 9억원 이상의 사업지에서는 대출이 여전히 쉽지 않아 보인다.

아울러 매매 수요 감소로 일부 수요가 임대차로 옮겨가면서 전세시장에 부담을 줄 수 있다는 분석도 있다.

최근 은행권의 전세대출 강화 조치에 실수요자들이 반발하면서 전세대출을 총량 규제에서 제외하기로 했으나 이 같은 방침은 올해 말까지만 적용된다. 내년 전세대출 취급 상황에 따라 언제든 다시 심사가 강화될 수 있는 것이다.

함영진 랩장은 "전세대출 규제도 동반되고 있어 전세대출이 제한되는 이들은 보증부 월세를 선택하는 월세화 현상이 야기될 수 있다"며 "임대인의 전세보증금 증액 요구에 쉽게 응답하지 못할 경우 울며 겨자 먹기로 보증부 월세를 찾을 수밖에 없을 수도 있다"고 우려했다.

박원갑 전문위원은 "'영끌'(영혼까지 끌어모음)·'빚투'(빛내서 투자)에 뛰어든 30대가 대출 규제의 영향을 많이 받을 것"이라며 "대출 규제가 강화되면서 무주택자의 '갭투자'(세를 끼고 매수하는 투자)는 늘어날 가능성도 있다"고 말했다.