올해들어 지속되던 아파트값 상승 우위 흐름이 3월 들어 꺾이는 모양새다.

거래량 자체가 줄어든 가운데, 수도권을 중심으로 상승거래 비중이 뚜렷하게 감소하며 시장의 열기가 한풀 가라앉은 것으로 분석된다.

6일 직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 3월 전국 아파트 상승거래 비중은 44.5%를 기록하며 전월(48.0%) 대비 3.5%p 하락했다.

거래량 또한 전월 3만 8,602건에서 3만 325건으로 감소하며 매수자와 매도자 간의 눈치싸움이 치열해진 관망세가 데이터로 확인되었다.

▲ 서울·강남권 상승거래 비중 급감…세제 부담과 매물 출회 영향

특히 서울의 하락 폭이 두드러졌다. 서울의 상승거래 비중은 전월 59.0%에서 3월 51.4%로 7.6%p 낮아졌다.

이는 2023년 11월 이후 가장 큰 낙폭이며, 지수 자체로도 지난해 8월 이후 최저 수준이다.

강남 3구(강남·서초·송파)의 경우 하락세가 더욱 가팔랐다. 강남권 상승거래 비중은 전월 대비 11.2%p 급감한 50.0%를 기록했다.

이는 5월 보유세 부과 시점을 앞둔 공시가격 상승 부담과 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 다주택자들의 매물이 고가 아파트가 밀집한 강남권을 중심으로 쏟아졌기 때문으로 풀이된다.

▲ 비강남권 지역별 온도차…실수요자 중심의 하방 지지세

비강남권 역시 상승거래 비중이 51.5%로 줄었으나, 감소 폭은 강남권에 비해 상대적으로 완만했다.

중구(-20%p), 영등포구(-17.0%p) 등은 큰 폭으로 하락한 반면, 금천구( 12%p)와 서대문구( 0.1%p) 등은 오히려 비중이 늘어나는 등 자치구별로 엇갈린 행보를 보였다.

이는 상대적으로 대출 활용이 용이한 가격대의 단지가 많은 비강남권에서 주거 안정을 원하는 실수요자들이 자금 여건에 맞춰 매수에 나선 결과로 보인다.

가격대가 높은 강남권은 금융 환경 변화에 민감하게 반응한 반면, 실수요 위주 지역은 상대적으로 방어적인 흐름을 유지하고 있다.

▲ 경기·인천 등 수도권 전반 냉각…지방은 비교적 완만한 조정

수도권 전반의 상승거래 비중은 2월 50.5%에서 3월 44.0%로 낮아졌다.

경기는 과천(-29.2%p)과 성남 수정구(-24.8%p) 등을 중심으로 비중이 줄었으나 화성, 부천 소사구 등 일부 지역은 상승거래가 늘어 지역별 편차를 보였다.

인천 또한 연수구와 중구를 포함한 대부분 지역에서 고르게 하락세가 나타났다.

반면 지방은 상승거래 비중이 2월 45.6%에서 3월 44.9%로 0.7%p 하락하는 데 그쳐 수도권에 비해 안정적인 흐름을 보였다.

부산과 광주는 소폭 하락했으나 대전은 오히려 상승거래 비중이 0.9%p 증가하는 등, 공급 여건과 산업 경기 회복 기대감에 따라 지역 내 온도차가 지속되는 양상이다.

▲ 가계부채 관리 강화와 대외 변수…당분간 거래 위축 불가피

향후 시장 전망은 더욱 불투명해질 것으로 보인다.

정부가 발표한 '2026년도 가계부채 관리방안'에 따라 가계부채 증가율 목표가 1.5%로 설정되고, 다주택자의 대출 만기 연장이 제한되는 등 금융 규제가 한층 강화될 예정이기 때문이다.

여기에 중동 전쟁 장기화에 따른 고환율과 고물가 부담이 더해지면서 주택 수요자들의 심리는 더욱 위축될 가능성이 크다.

직방은 매도자의 호가 유지와 매수자의 관망세가 충돌하며 거래 위축이 지속되는 가운데, 정책 및 대외 변수에 따라 시장이 점진적인 방향성을 찾아갈 것으로 전망했다.