서울 강남구 대치동이 평당 1,650만 원을 돌파하며 전국 주거용지 지가 1위를 기록한 가운데, 정부의 부동산 세제 개편 움직임이 시장의 최대 변수로 부상하고 있다. 특히 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소 논의와 학원가 중심의 실거주 전수조사 결과가 맞물리며 교육 일번지의 주거 지형 변화가 예고된다. 의대 입시 열풍과 노후 단지의 관리 실태, 비정상적 교육열에 따른 사회적 부작용이 동시다발적으로 표출되는 상황이다.

전국에서 가장 비싼 주거용지는 서울 강남구 대치동인 것으로 확인되었다. 공시지가 분석 결과 대치동 일대 주거용지는 평당 1,653만 원을 기록하며 독보적인 1위 자리를 고수하고 있다. 이는 대한민국 교육의 중심지라는 상징성과 함께 한티역을 중심으로 형성된 고밀도 학원가 인프라가 지가에 직접적인 영향을 미친 결과로 분석된다. 주택 시장의 전반적인 관망세 속에서도 대치동 토지 가치가 견고함을 유지하는 배경에는 학군 수요라는 확실한 하방 경직성이 존재한다. 그러나 최근 발표된 정부의 세제 개편안이 이러한 지가 상승세에 제동을 걸 수 있다는 전망이 나오기 시작했다.

▲ 주거용지 가치 정점과 비거주 1주택자 세제 개편 파장

정부는 최근 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공제) 혜택을 개편하는 방안을 본격적으로 조준하고 있다. 현재 1주택자가 해당 주택에 거주하지 않더라도 보유 기간에 따라 부여하던 공제 혜택을 대폭 축소하거나 실거주 요건을 강화하는 것이 골자다. 이러한 정책 변화는 대치동 주택 시장에 상당한 파장을 불러일으킬 가능성이 크다. 실제로 대치동 은마아파트 등을 대상으로 진행된 실거주 전수조사 결과에 따르면, 소유주와 거주자가 일치하지 않는 비중이 타 지역 대비 현격히 높은 것으로 나타났다. 교육 목적으로 전세를 놓거나 소유만 하고 있는 다수의 비거주 소유자들이 세부담 증대로 인해 매물을 출회할 경우, 가격 조정이 불가피할 것이라는 분석이 힘을 얻고 있다.

▲ 노후 단지 실거주 실태와 정주 여건의 명암

부동산 자산 가치의 상승과는 대조적으로 대치동 내 주요 노후 단지들의 정주 여건과 안전 문제는 지속적으로 지적되고 있다. 2026년 04월 21일 새벽 시간대인 06시 05분경을 기준으로 최근의 사고 사례를 종합하면, 대치동 은마아파트 야외창고에서 화재가 발생해 주민들이 놀라는 소동이 있었다. 다행히 인명피해는 없었으나, 이는 재건축이 지연되고 있는 노후 단지의 물리적 한계를 여실히 드러낸 사건으로 평가된다. 높은 지가와 별개로 실제 거주 환경의 노후화는 가속화되고 있으며, 이는 실거주를 희망하는 학부모들에게 자산 가치 상승 기대감과 주거 불편함이라는 이중적인 과제를 안기고 있다. 그럼에도 불구하고 의대 수시원서 접수 시기마다 반복되는 학군 수요 유입은 여전히 강력한 시장 동력으로 작용한다.

▲ 교육열 과열이 초래한 약물 오남용과 지역 확산 현상

대치동의 과도한 교육열은 단순히 부동산 가격에만 국한되지 않고 심각한 사회적 부작용을 야기하고 있다. 최근 대치동 학원가 일대에서는 이른바 '똑똑해지는 약'으로 잘못 알려진 ADHD 치료제가 불법적으로 유통되거나 오남용되는 현상이 확산되고 있다. 입시 경쟁에서 우위를 점하기 위해 집중력 향상을 노린 수험생과 학부모들의 빗나간 교육열이 건강권을 위협하는 수준에 이른 것이다. 이러한 현상은 대치동을 넘어 '수원의 대치동'이라 불리는 영통역 인근 우미 린 등 지역 거점 교육 밀집 지역으로도 전이되는 양상을 보인다. 대치동의 교육 모델이 지역적으로 확장되면서 주거와 교육이 결합된 특화 시장은 형성되고 있으나, 그 이면의 사회적 비용에 대한 경고음은 더욱 커지고 있다.

결론적으로 대치동 주택 시장은 자산 가치의 정점과 세제 정책의 변화, 그리고 교육 사회학적 리스크가 교차하는 정점에 서 있다. 장기보유특별공제 개편이 확정될 경우 실거주하지 않는 투자 목적의 소유주들이 시장을 이탈하며 일시적인 공급 확대가 나타날 수 있다. 하지만 의대 선호 현상이 지속되고 대체 불가능한 학원가 상권이 유지되는 한, 대치동의 입지적 위상은 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보인다. 향후 부동산 시장의 흐름은 정부의 규제 강도와 입시 제도 변화라는 두 가지 축에 의해 결정될 전망이다.