국회 통과된 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 개정안이 구조적 문제 해결에는 미흡하다는 평가가 나왔다. 시민사회는 '선 구제·후 회수' 원칙 부재와 보증금 보장 수준의 한계를 지적한다. 저금리 전세대출과 전세 보증제도가 높은 전세가율을 유발해 사기 위험을 키웠다는 분석이며, 근본적인 제도 개선이 시급하다는 목소리가 커지고 있다.

전세사기 피해자의 피해 회복을 돕기 위해 마련된 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 개정안이 국회를 통과했으나, 구조적인 문제 해결에는 미흡하다는 지적이 제기되었다. 2026년 4월 28일, 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회는 종로구 참여연대에서 '전세사기특별법 개정의 의미와 남은 과제' 좌담회를 개최하고 이 같은 평가를 내놓았다. 이 자리에서는 법안 통과에도 불구하고 여전히 피해자들의 온전한 구제에는 한계가 있다는 점이 부각되었다.

▲ 개정 특별법

지난 2026년 4월 23일 통과된 특별법 개정안은 경매 및 공매 절차 후 피해자에게 보증금의 최소 3분의 1이 보장되도록 금전적으로 지원하는 내용을 담고 있다. 좌담회 참석자들은 개정법이 전세사기를 사회적 재난으로 규정하고 피해 구제의 실효성을 강화했다는 점에서는 긍정적으로 평가하였다. 그러나 피해자들이 지속적으로 요구해 온 '선 구제·후 회수' 방식과는 거리가 멀고, 보증금 보장 수준 또한 요구에 미치지 못한다는 비판이 이어졌다. 이는 실제 피해자들이 겪는 손실에 비해 법안의 지원이 여전히 부족하다는 인식을 반영한다.

시민사회대책위원회는 이러한 한계점을 지적하며, 현재의 전세 제도가 가진 구조적 결함을 근본적으로 해결해야 한다고 강조했다. 특히 저금리 전세대출 정책과 전세 보증제도가 높은 전세가율을 유도하고, 결과적으로 금융 의존형 전세 구조를 심화시켜 전세사기 및 깡통전세의 위험을 증폭시켰다는 분석이 제기되었다. 이러한 주장은 전세 시장의 불안정성이 단순히 개별 사기 사건을 넘어선 제도적 문제임을 시사한다.

▲ 구제 강화에도 구조적 한계

좌담회에 참석한 세종대학교 임재만 부동산학과 교수는 보증금 미반환 문제의 근본 원인을 '깡통전세'로 지목하며, 전세가율 규제의 시급성을 주장하였다. 임 교수는 전세가율이 일정 수준을 넘어설 경우 전세대출 한도를 제한하는 등의 구체적인 규제 방안을 제안하였다. 이는 전세가율이 매매가에 근접하거나 초과하는 깡통전세가 확산될수록 임대인의 보증금 미반환 위험이 커지고, 결국 세입자가 피해를 고스란히 떠안게 되는 구조를 차단하려는 시도이다. 전세가율 규제는 시장의 과도한 금융 의존도를 낮추고, 임대인의 책임감을 강화하여 전세 시장의 건전성을 회복하는 데 기여할 것으로 기대된다.

이러한 전세가율 규제는 단순한 사후 약방문이 아닌, 전세사기를 예방하고 주거 불안정을 해소하기 위한 선제적인 조치로 평가된다. 현재의 전세 제도는 임대인에게 과도한 레버리지를 허용하고, 임차인은 보증금이라는 거액을 맡기는 구조로 인해 위험에 노출되기 쉽다. 따라서 전세가율 규제를 통해 이러한 구조적 취약점을 보완하고, 임차인의 주거 안정성을 실질적으로 확보해야 한다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.

▲ 전세가율 규제 시급성 대두: '깡통전세' 근본 원인

좌담회 참석자들은 특별법 개정에도 불구하고 여전히 사각지대에 놓여있는 피해자들에 대한 조치도 주문하였다. 특히 외국인 임차인이나 다세대 주택의 공동담보 문제 등으로 인해 구제 대상에서 제외되거나 지원이 미흡한 사례가 발생하고 있다는 점이 지적되었다. 이러한 사각지대 해소는 전세사기 피해자 지원의 포괄성과 형평성을 높이는 데 필수적이다. 또한, 저금리 전세대출과 전세 보증제도가 전세가율을 높이고 금융 의존형 전세 구조를 만든다는 비판에 따라, 전세 제도의 전반적인 개편을 통해 금융 의존도를 낮추고 임차인의 주거권을 강화하는 방안이 모색되어야 한다.

시민사회는 이번 특별법 개정이 완전한 해결책이 될 수 없음을 분명히 하며, 향후에도 전세사기 피해 구제와 근본적인 제도 개선을 위한 활동을 지속할 것임을 시사하였다. 이는 전세 제도의 구조적 문제 해결 없이는 유사한 피해가 반복될 수 있다는 위기감에서 비롯된 것으로 보인다. 정부와 국회는 시민사회의 목소리에 귀 기울여 전세 시장의 투명성과 안정성을 확보하고, 모든 임차인이 안심하고 거주할 수 있는 환경을 조성하기 위한 추가적인 노력을 기울여야 할 것이다.