하반기 주택시장에서 매매·전세·월세 가격이 동시에 오르는 ‘트리플 강세’가 이어질 것이라는 전망이 예상된다. 핵심 지역 집값 상승과 공급 부족이 매매가를 떠받치는 가운데 강력한 대출 규제가 실수요자의 매수 진입을 막으면서 전세와 월세 시장까지 압박하는 구조가 나타났다.

부동산114가 이달 13일부터 22일까지 전국 1천602명을 대상으로 실시한 온라인 설문조사에서 응답자의 56%가 올해 하반기 주택 매매가격 상승을 전망했다. 상반기 조사보다 상승 전망은 4%포인트 늘었고 하락 전망은 4%포인트 줄었다.

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▲ 핵심지 상승이 전체 시장 끌어올린다

하반기 집값 상승을 예상한 배경에는 서울 등 핵심 지역 아파트 가격 상승세가 자리했다. 상승 이유로 ‘핵심 지역의 아파트 가격 상승’을 꼽은 응답자가 32.33%로 가장 많았고, ‘서울 등 주요 도심의 공급 부족 심화’가 16.95%로 뒤를 이었다.

이는 주택시장의 상승 압력이 전국적으로 동일하게 나타난다기보다 선호도가 높은 지역에 집중되고 있음을 보여줬다. 핵심지 가격이 먼저 오르면 인접 지역으로 상승 기대가 번지고, 수요자들이 가격 상승을 우려해 매수를 서두르는 심리가 형성될 가능성도 커졌다.

특히 신규 공급이 충분하지 않은 상황에서 핵심 지역으로 수요가 몰릴 경우 가격 상승의 폭과 속도가 커질 수 있다는 점이 하반기 주택시장의 주요 변수로 작용했다.

▲ 대출 규제가 매매수요를 전세로

집값 상승 전망과 동시에 전세가격 상승을 예상하는 응답도 늘었다. 전셋값 상승 전망은 상반기 57.75%에서 하반기 61.86%로 4.11%포인트 높아졌다.

전세가격 상승을 예상한 응답자의 34.51%는 매수심리 위축에 따른 전세수요 증가를 이유로 꼽았다. 정부의 강력한 대출 규제로 주택 구입을 미룬 실수요자들이 전세시장에 남게 되면서 전세 수요가 오히려 늘어날 수 있다는 분석이다.

결국 대출 규제가 집값을 안정시키는 직접적인 효과를 내더라도 주거 수요 자체를 없애지는 못한다는 점이 핵심이다. 매매시장에 진입하지 못한 수요가 전세시장으로 이동하면 매매가격과 전셋값 사이에서 풍선효과가 나타날 가능성이 커졌다.

▲ 월세까지 오르면서 커지는 서민 주거비 부담

월세 시장의 불안은 전세보다 더욱 두드러졌다. 월세가격 상승 전망은 상반기 60.91%에서 하반기 65.04%로 4.13%포인트 상승했다.

매매와 전세에 이어 월세까지 상승할 경우 주택시장 불안은 단순한 자산가격 문제를 넘어 가계의 실질적인 주거비 부담으로 이어질 수 있다. 특히 매매 진입이 어려워 전세로 이동한 수요가 다시 월세시장으로 밀려날 경우 무주택자의 부담은 더욱 커질 수밖에 없었다.

전세와 월세가 동시에 오르는 상황에서는 금리와 대출 규제뿐 아니라 임대주택 공급량과 입주 물량까지 함께 살펴야 했다. 공급이 부족한 지역을 중심으로 임대료 상승 압력이 집중될 가능성도 배제하기 어려웠다.

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▲ 금리·규제가 하반기 시장의 분수령

하반기 부동산시장을 좌우할 핵심 변수로는 대외 경제여건과 기준금리, 부동산 규제가 꼽혔다. ‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건’이 37.45%로 가장 많았고, ‘한국은행 기준금리 인상 여부’가 37.33%, ‘대출·세금 등 부동산 규제 환경 변화 여부’가 34.58%로 뒤를 이었다.

결국 하반기 주택시장은 금리와 대출 규제, 공급이라는 세 가지 축의 영향을 동시에 받을 것으로 전망됐다. 금리가 오르면 차입 부담이 커져 매수세가 약해질 수 있지만, 대출 규제로 매수에 나서지 못한 수요가 전월세 시장으로 몰릴 경우 임대차 가격을 자극하는 역효과가 나타날 수 있었다.

정부 입장에서는 매매가격 안정만을 목표로 하기보다 매매수요가 전세와 월세로 이동하는 경로까지 함께 관리해야 하는 상황이 됐다.

▲ ‘집값 안정’ 넘어 주거비 안정이 관건

이번 조사 결과가 보여주는 하반기 부동산시장의 가장 큰 특징은 매매가격 상승과 임대차 가격 상승이 동시에 나타날 가능성이 높아졌다는 점이다. 집을 사기도 어렵고, 전세로 버티기도 어렵고, 월세 부담까지 커지는 구조가 고착될 경우 주거 불안은 더욱 확대될 수 있었다.

따라서 하반기 부동산 정책의 성패는 단순히 집값 상승률을 낮추는 데 그치지 않고 실수요자가 실제로 부담하는 주거비를 안정시키는 데 달려 있었다. 대출 규제와 세제 조정만으로는 한계가 있는 만큼 핵심 지역의 공급 확대와 임대차 시장 안정 대책을 병행해야 한다는 지적이 나올 수밖에 없는 이유다.