서울시가 25일, 325개 역세권 전체를 대상으로 고밀 복합 개발을 추진하는 새로운 전략을 발표했다. 오세훈 서울시장은 이 전략을 통해 용적률 상향 및 공공기여율 인하 등 파격적인 규제 완화로 2031년까지 서울 전역을 '직·주·락' 생활 거점으로 재편하겠다는 의지를 밝혔다. 이번 정책은 특히 비강남권의 균형 발전에 초점을 맞추고 있다.

▲ 서울 역세권의 대대적인 변화 예고

서울시는 3월 25일, 서울 전역의 325개 역세권을 직장, 주거, 여가 기능이 결합된 복합 공간으로 전환하는 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'을 공개했다. 이는 단순한 교통 거점이었던 역세권을 시민의 삶의 질을 높이는 생활 거점으로 변화시키기 위한 것으로, 도시 공간 재편의 큰 그림을 제시한다. 과거 역세권은 교통 인프라가 잘 갖춰져 있음에도 불구하고 소형 필지 비율이 높고 개발 여건이 제한돼 체계적인 개발이 어려웠다는 지적이 많았다. 실제로 역세권의 용적률은 서울 평균의 약 1.1배 수준에 머물렀으며, 40년 이상 된 노후 건축물의 비율이 높아 공간 활용도가 낮았다. 서울시는 2022년부터 역세권 범위를 기존 250m에서 350m로 확대하고 용적률 완화 등 관련 제도를 정비해 개발 기반을 다져왔다.

▲ 규제 완화 통한 민간 참여 유도

이번 전략의 핵심은 개발 대상지를 전면 확대하고 민간 참여를 적극적으로 유도하기 위한 규제 완화다. 기존에는 서울 도심 중심지 내 153개 역에 한정되었던 상업지역 용도지역 상향을 서울 전체 325개 역세권으로 확대하여 사실상 모든 역세권을 개발 대상에 포함시켰다. 특히 사업성이 낮아 개발이 지연되었던 강북구, 강서구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 서대문구, 성북구, 은평구, 중랑구 등 11개 자치구에 대해서는 공공기여 비율을 기존 증가 용적률의 50% 수준에서 30%로 낮춰 민간의 사업 추진 동력을 높였다. 오세훈 시장은 이러한 조치가 비강남권의 경제성을 보강하여 활발한 개발을 촉진하고 서울 내 균형 발전을 이루는 데 초점을 맞춘 것이라고 설명했다.

▲ 주거, 일자리, 문화가 결합된 복합 거점 조성

서울시는 환승역을 중심으로 한 고밀 복합 개발도 추진한다. 환승역 반경 500m 이내 지역에 대해서는 최대 용적률 1300%를 적용하는 '성장거점형 도심복합개발'을 도입한다. 향후 5년간 35곳의 신규 대상지를 선정하여 업무, 상업, 주거, 문화 기능이 결합된 대규모 복합 거점으로 조성할 계획이다. 또한, 역세권 장기전세주택 공급 방식도 개선한다. 대상 범위를 역 반경 350m에서 500m로 넓히고, 간선도로 교차지 인근까지 포함해 입지를 확대한다. 이를 통해 역세권 장기전세주택 공급 규모를 기존 127곳 12만 호에서 366곳 21만 2천 호까지 늘린다는 방침이다. 인허가 절차도 통합하여 사업 기간을 5개월 이상 단축하는 등 행정 효율성도 높인다.

▲ 도시 구조의 변화와 미래 전망

이번 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'은 2031년까지 서울의 도시 구조를 크게 변화시킬 것으로 예상된다. 단순히 이동 중심의 교통 거점에서 벗어나 일자리, 주거, 여가, 문화가 공존하는 입체 복합 도시로의 전환을 목표로 한다. 특히 그동안 개발에서 소외되었던 비강남권 역세권의 활성화는 서울 전역의 균형 발전에 중요한 기여를 할 것으로 기대된다. 다만, 부동산 건설 경기의 부침이 심한 상황에서 민간 사업자들이 외곽 지역 개발에 얼마나 적극적으로 참여할지는 지속적인 관심이 필요하다는 지적도 나온다. 서울시는 민간 참여 활성화를 위한 공모를 추진하고, 필요시 보완책을 검토하겠다고 밝혔다.