서울 오피스텔 매매 가격이 14개월 연속 상승세를 기록하며 부동산 시장의 주목을 받고 있다. 오피스텔 공급 감소와 아파트 대체 수요 증가가 주요 원인으로 지목되며, 중대형 평형을 중심으로 투자 심리 변화가 관측된다.

▲ 서울 오피스텔 매매가 14개월 연속 상승 기록

서울 오피스텔 매매 가격이 지난해 2월 상승 전환 이후 14개월 연속 오름세를 이어가고 있다. 3월 서울 오피스텔 가격 상승률은 전월(0.06%) 대비 상승 폭이 확대된 0.16%를 기록했다. 특히 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 중대형 오피스텔은 0.49%, 85㎡ 초과 대형 오피스텔은 0.45%의 높은 상승률을 보이며 시장을 주도하고 있다. 반면, 30㎡ 이하 초소형 오피스텔은 4개월 연속 하락세를 나타내며 면적별 양극화 현상이 뚜렷하다. 서울 오피스텔 평균 매매 가격은 3억 813만 원으로 3억 원을 넘어섰으며, 지난해 3월 대비 941만 원 상승했다.

▲ 공급 감소와 아파트 대체 수요 증가 요인
서울 오피스텔 가격 상승의 주된 배경으로는 급격한 공급 감소와 아파트를 대체하는 수요 유입이 꼽힌다. 2026년 전국 오피스텔 입주 예정 물량은 1만 1762실로, 2010년 이후 16년 만에 최저치를 기록할 전망이다. 이는 역대 최대 공급이 이뤄졌던 2019년(11만 549실)의 10분의 1 수준에 불과하다. 고금리 장기화와 건설 경기 침체로 인해 오피스텔 분양 물량이 급감한 것이 2~3년 후 입주 절벽으로 이어지고 있다.

동시에 아파트 시장의 규제 강화와 높은 가격 부담으로 인해 오피스텔이 새로운 주거 대안으로 부상하고 있다. 특히 아파트 국민 평형과 유사한 주거 면적을 확보할 수 있는 중대형 오피스텔(이른바 아파텔)은 실수요자들의 유입이 활발하다. 오피스텔은 주택담보대출(LTV) 규제가 아파트(LTV 40%)보다 완화된 70%가 적용되며, 토지거래허가구역 내 2년 실거주 의무 등 아파트에 적용되는 여러 규제에서 상대적으로 자유롭다는 점이 수요를 끌어들이는 요인으로 작용한다. 또한, 전세 시장의 월세 전환 가속화와 임대 수익률 상승도 투자 매력을 높이는 요인이다. 전국 오피스텔 평균 임대 수익률은 5.48%를 기록하며 투자 매력을 유지하고 있다.

▲ 투자 심리 및 시장 파장 분석

서울 오피스텔 시장의 이러한 상승세는 실수요자 및 투자자 모두에게 영향을 미치고 있다. 중대형 오피스텔의 경우, 서울 소형 아파트 분양가가 10억 원을 넘어선 상황에서 평균 매매가 6억 7천 541만 원을 기록하며 상대적으로 낮은 진입 장벽을 제공한다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 1~3월 중대형 오피스텔은 전월세 거래 대비 매매 비중이 높아 실거주 목적의 매수 수요 유입이 뚜렷하다. 반면 초소형 오피스텔은 전월세 거래가 매매의 약 8.9배에 달해 여전히 임대 수요 비중이 압도적이다.

기관 투자자들의 움직임도 활발하다. 모건 스탠리, ICG, KKR 등 국내외 기관 투자자들은 코리빙 시장 진입을 위해 서울 독산, 신당, 상수 등지의 오피스텔을 집중 매입하며 자산 가치 재평가에 대한 기대감을 높이고 있다. 특히 2024년 하반기에는 평당 매입가가 1천만 원 초반에서 3~4천만 원대로 급등하는 등 기관 투자자들의 매입가 상승 추세가 2026년에도 강화될 전망이다.

▲ 향후 시장 전망 및 변수

전문가들은 아파트 시장 진입 장벽이 유지되고 비아파트 상품의 공급 부족이 심화하는 한 서울 오피스텔, 특히 대형 평형 중심의 수요가 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 2026년 오피스텔 시장은 늘어난 수요와 급격히 감소하는 공급이 겹치며 활기를 되찾을 것이라는 전망이 지배적이다.

다만, 오피스텔은 아파트에 비해 장기 가격 상승 여력이 제한적이며, 재건축·리모델링이 어렵다는 한계가 존재한다. 또한, 오피스텔에 대한 투기적 수요가 확대될 경우 정부의 규제 대상에 포함될 가능성도 배제할 수 없어 향후 정책 방향에 대한 면밀한 관찰이 요구된다. 특히 2026년 상반기에는 정책 불확실성 해소를 위한 법제화 과정이 진행될 예정이어서, 이에 따른 시장의 시나리오 변화에 주목해야 할 시점이다.